Solo hay un municipio en España que haya sido enteramente de protección oficial. Es Badia del Vallès, una localidad del área metropolitana barcelonesa de 13.000 habitantes que actualmente vive un proceso de transformación del que apenas se habla en el pueblo: entre 2023 y 2025 casi todo su parque de vivienda, 5.372 pisos, está dando el salto al mercado libre. Justo cuando el president de la Generalitat, Salvador Illa, ha anunciado un plan para ganar 50.000 pisos sociales en Catalunya.
Para el Ayuntamiento, la desclasificación masiva de todas sus viviendas es una oportunidad para que Badia del Vallès deje atrás el estigma de municipio pobre del extrarradio barcelonés. Mientras tanto, los vecinos lo viven entre la satisfacción por la posibilidad de traspasar las viviendas a un mayor precio y la preocupación de que la localidad sea “carne de especulación” en un futuro próximo.
Así manifiesta su temor Rafaela Expósito, vecina de 67 años. Desde el punto de vista personal, para ella es una buena noticia. “A mí me beneficia, porque tengo el piso pagado, que me costó 450.000 pesetas”, explica. Pero para su hija pequeña es todo lo contrario, puesto que vive de alquiler social en un piso propiedad de un banco. “Cuando acabe el contrato la acabarán echando a la calle”, asume.
Por ahora, los precios de compraventa suben por encima de la media en Catalunya. Pero el desenlace de esta transición depende del otro gran reto de Badia, este sí en boca de todo el mundo, y que también afecta a la vivienda: la retirada del amianto. Este municipio es también el único en toda España en el que todos sus inmuebles contienen este material potencialmente cancerígeno. La primera fase de las obras para su extracción comienza en 2025.
Otro tipo de 'burbuja'
Si ahora se desclasifican de golpe todas las viviendas de Badia del Vallès es porque el municipio se construyó todo de golpe, entre el 1973 y el 1975, y se protegieron los nuevos pisos durante 50 años. Encajonada entre las ciudades metropolitanas de Cerdanyola y Barberà del Vallès, Badia se planificó de la nada como una suerte de barrio para acoger a la población que emigraba hacia Barcelona.
Exponente como pocos del desarrollismo franquista, Badia tiene apenas un kilómetro cuadrado de superficie en el que viven 13.000 personas, principalmente viviendas de 80 m² dentro de bloques de más de diez plantas. Una ciudad dormitorio que todavía hoy tiene una de las rentas familiares por hogar más bajas de toda Catalunya.
El hecho de que todas sus viviendas fueran de protección oficial ha convertido al municipio durante años en una especie de burbuja ajena a los vaivenes del mercado inmobiliario. En Badia no hay casi alquiler (prácticamente ningún anuncio en Idealista); tampoco hay apenas inmigración en comparación con sus alrededores. Su población es la más envejecida de la comarca. Y todo el mundo se conoce.
“Badia es la eterna desconocida”, declara el alcalde socialista Josep Martínez, que sustituye desde hace unos meses a la alcaldesa Eva Menor, que dirige ahora la conselleria de Igualdad en la Generalitat. “El cambio generacional y el reto de la vivienda para los próximos 25 o 30 años será brutal, y tenemos que actuar con sentido de la oportunidad”, afirma.
Martínez, de 35 años, considera un error concentrar a día de hoy la vivienda social como se hizo en su día en Badia. “La protección oficial tiene que ser diversa y en toda Catalunya, si la juntas toda puedes acabar creando guetos”, argumenta. En este sentido, el municipio mantendrá un centenar de pisos de protección con carácter indefinido en dos promociones. Del resto, de las casi 5.400 viviendas protegidas desde los 70, quedan por liberar 1.212 en julio 2025.
A medio plazo, el consistorio no teme ninguna burbuja de precios, en parte porque a día de hoy el valor de mercado de las viviendas no ha alcanzado el precio máximo que se puede pagar por la vivienda protegida en la categoría A (la más alta, vigente para Badia desde 2010). Esto explica que en los últimos años, y pese al régimen de protección, el precio de compraventa haya experimentado una subida superior a la tendencia que vive el resto de Catalunya.
Pero el otro gran cometido de Badia es el de la rehabilitación. Martínez explica que mandó recientemente una carta al president Illa en la que le pedía que no solo se construyan pisos sociales, sino que se reforme el parque existente.
El amianto es un lastre como pocos para Badia. Los vecinos presionan desde hace años para que se retiren los bajantes, galerías y cubiertas que contienen este material. En muchos casos está acreditado su deterioro y, por lo tanto, el potencial peligro para la salud de la ciudadanía. Finalmente en 2025 está previsto comenzar con los trabajos de eliminación, costeados principalmente con una subvención de 4,5 millones de la Generalitat. Pero esta fase no incluirá los tejados, que quedan pendientes de mayor financiación.
Entre los proyectos en marcha del consistorio, está también en conversaciones con la Universitat Autònoma de Barcelona (UAB) para poder acoger a estudiantes de alquiler que quieran vivir al lado del campus. “Estamos explorando todas las vías y los pisos son impecables para estudiantes: todo exterior, tres habitaciones, dos baños... Y a cinco minutos andando de la universidad”, afirma.
Memoria del fraude durante la crisis
A pesar de ser un municipio entero de protección oficial, la burbuja inmobiliaria de principios de siglo también logró colarse en Badia del Vallès. En 2010 trascendió un caso de fraude masivo en la compraventa de pisos, por el cual los propietarios vendían las viviendas por precios que triplicaban o cuadruplicaban el máximo que permite la regulación. Pisos de protección escriturados por valores inferiores a 40.000 euros se traspasaron por 100.000, 150.000 o hasta 200.000 euros.
Susana Duarte, portavoz de la Asociación por una Vivienda Digna y Derechos Sociales de Badia, fue una de las más de 200 afectadas, la mayoría hijos e hijas del municipio que se querían quedar a vivir en él. En su caso, firmó en 2004 dos créditos con Caixa Tarragona para pagar los 150.000 euros que le pedían por el piso. “Una parte era la hipoteca para pagar lo que estaba escriturado; la otra me dijo el banco que me hacía un préstamo como si fuera para pagar un coche”, recuerda esta mujer, que no tenía ningún vehículo que comprar.
De esa mala praxis tenían constancia los propietarios de los pisos, las inmobiliarias, los notarios y las entidades financieras, señalan vecinos y administraciones. Cuando la crisis provocó los impagos de muchas familias, la Generalitat acabó pactando con Catalunya Caixa la dación en pago previa revalorización de las viviendas. Algunas de ellas, 145, las adquirió con el tiempo la actual Agència de l’Habitatge de Catalunya. Otras siguen en manos de entidades como el BBVA (que asumió buena parte de la cartera de la caja catalana).
Son estas últimas las que preocupan a los vecinos en un contexto de liberalización de precios. Raquel Pérez vive de alquiler social en un piso propiedad de Cajamar Caja Rural. A raíz de una petición de moratoria del pago de la hipoteca durante la pandemia, asegura que extraviaron su documentación y no constó que hubiese firmado dicha solicitud. Le llegaron a exigir 11.000 euros de deuda que no podía pagar de ninguna manera, con lo que optó por la dación en pago a cambio de un arrendamiento social de unos 200 euros al mes.
“Cuando acabe el contrato dentro de cinco años supongo que me ofrecerán comprar el piso, pero si no pago lo que quieren se irán a buscar a otro, y seguro que piden más de 200.000 euros”, se lamenta. “A mí estos precios me parten por la mitad”, dice.
Susana Duarte, nacida y criada en Badia, de 47 años, afirma: “Esta es una ciudad dormitorio de gente humilde, pero no está claro que siga siéndolo o que acabe como Barcelona, donde está imposible vivir”.
De momento, el precio de la vivienda de segunda mano –que incluye tanto la de protección oficial como la libre– es sensiblemente inferior en Badia respecto a la media del Área Metropolitana de Barcelona: 1.800 euros/m2 de media frente a 2.700 euros/m2. Ahora bien, la tendencia al alza es mayor en este municipio de la periferia que vio crecer al Mago Pop y al futbolista Sergio Busquets: en cinco años la vivienda se ha encarecido un 33% frente al 22% en el resto de la conurbación barcelonesa.