Pronto se cumplen nueve meses desde que se aprobó la ley que impide las subidas del alquiler en Catalunya y, a pesar de que es poco el tiempo transcurrido para el análisis, los datos oficiales apuntan a una primera conclusión: la oferta de pisos de alquiler no se ha desplomado ni se ha paralizado el mercado, tal como se alertó con insistencia desde el sector inmobiliario. El número de contratos de arrendamiento firmados en la comunidad autónoma ha alcanzado niveles anteriores a pandemia y, en el caso de Barcelona, ha sido directamente de récord: más de 14.000 entre enero y marzo de 2021.
Los datos proceden del balance trimestral que publica el Institut Català del Sòl (Incasòl) y muestran también cómo el precio del alquiler está siguiendo la tendencia a la baja que ya mantenía incluso antes de la epidemia, intensificada ahora en Barcelona. Entre el primer trimestre de 2020 y el de 2021, en Catalunya el precio medio de la mensualidad ha caído un 3,2%, mientras que en la capital catalana ha sido de hasta el 7,7%: de 980 euros al mes de media a 905.
Desde que se aprobó la ley en septiembre de 2020, con un límite a las subidas de alquiler que afecta a 61 municipios –donde vive el 71% de la población catalana–, los expertos en materia de vivienda y la Administración han venido cautela antes de sacar conclusiones. La pandemia, además, ha añadido muchos elementos que han alterado el mercado. Sin visitantes extranjeros, muchos apartamentos turísticos han pasado al alquiler y han ayudado a aumentar la oferta; también puede haber influido que los propietarios prefieran mantener un alquiler seguro –aunque más barato– en tiempos de crisis o que se haya concentrado ahora la demanda que se contuvo durante el confinamiento, animada además por la bajada de los precios.
“Sin una evaluación rigurosa es complicado aislar qué efectos son de la pandemia o de la regulación de los alquileres”, advierte Eduardo González de Molina, investigador de la Universitat Pompeu Fabra (UPF) en políticas de vivienda, que sin embargo sí cree que se puede afirmar que la actividad del sector no se ha desplomado. “De momento no se percibe ninguna parálisis”, asevera. Si la movilidad entre pisos de alquiler una ciudad como Barcelona ya suele ser muy elevada, en el último trimestre ha sido casi sin precedentes. Y esto, para el Sindicato de Inquilinas de la capital catalana –uno de los principales impulsores de la regulación–, es motivo de satisfacción. “Lo que nos muestran estos nuevos datos es que la ciudadanía que busca casa o que quiere renovar contrato no se está encontrando con que se les deniega esta opción por culpa la norma. Esto es lo que decían que ocurriría, que habría menos acceso a la vivienda por culpa de que habría menos oferta, y era falso”, sentencia su portavoz Jaime Palomera.
Una opinión muy distinta es la que ofrece la Cámara de la Propiedad Urbana de Barcelona. Òscar Gorgues, su gerente, atribuye la actual tendencia del mercado únicamente a los efectos de la pandemia. Reconoce que hay mucha “movilidad”, pero añade que los datos de oferta creciente en Barcelona son muy parecidos a los de otras grandes ciudades españolas como Madrid. “Si el comportamiento es parecido en ambos mercados, y uno no tiene regulación, es que se debe al efecto compartido: la crisis sanitaria”, razona. Gorgues aporta además otro argumento: los propietarios pueden no haber retirado sus pisos del mercado del alquiler porque esperan una sentencia que tumbe la ley, hoy recurrida al Tribunal Constitucional.
El aumento de la oferta podría ser mucho mayor que el que consta en las fianzas del Incasòl si se observan los datos que analizó el Observatorio Metropolitano de la Vivienda de Barcelona a partir de las analíticas proporcionadas por los portales Habitaclia y Fotocasa. Durante el cuarto trimestre de 2020, en comparación con el mismo de 2019, la oferta de pisos creció un 107% y un 81%, respectivamente.
Precios a la baja en municipios regulados
Más allá de la oferta y los contratos firmados, la otra gran incógnita de la regulación, que partidarios y detractores observan con atención para ver si les da la razón, es ver si logra reducir significativamente los precios o si apenas tiene incidencia en el mercado. En este sentido, de entrada lo que muestran los datos es que en Catalunya siguen con su ligera caída desde que tocaron techo en 2019. Una bajada que en Barcelona es mucho más intensa. En la comunidad, los precios han bajado en el primer trimestre de 2021 un 1,6% respecto al anterior y un 3,2% interanual. En la capital catalana, un 3,7% y 7,7%, respectivamente.
Para ver si esto se debe o no a la nueva ley, desde el Sindicato de Inquilinas han diferenciado la evolución entre los 61 municipios que sí tienen tope de alquileres y los demás. La diferencia resulta evidente: el precio baja de media un 4,8% en comparación con el primer trimestre de 2020 en aquellos municipios con regulación y, en los que no hay tope de precios, sube un 1,2%. “La regulación hace caer los precios del alquiler”, concluyen desde el Sindicato.
Algo más prudente se muestra González de Molina. “Los municipios no regulados son muy pequeños, y por lo tanto su realidad residencial es muy distinta a los otros. Pero creo que esto no invalida la comparación”, señala. En otras palabras: que sin quedarse con el detalle de las cifras, y a la espera de si se consolida la tendencia, sí se está observando que los alquileres bajan más allí donde hay regulación.