La banca cerró en 2021 su año más intenso en la concesión de hipotecas desde el año 2011. 417.000 contratos hipotecarios se firmaron en tan solo un año, disparándose más de un 23% respecto al año de la pandemia. En total, más de 57.000 millones de euros concedidos en préstamos para la adquisición de un inmueble. En ambos casos, en sus niveles más altos de la última década. Los datos muestran la intensidad de un negocio en el que los bancos han acelerado sus campañas comerciales para contrarrestar con volumen los estrechos márgenes que les dejaban los tipos de interés negativos. En las últimas semanas, el sector ha comenzado a cambiar el tercio en este negocio, moviendo su estrategia de las hipotecas de tipo fijo a las de tipo variable.
Se trata de una historia de ida y vuelta. En España, tradicionalmente, las hipotecas de tipo variable, con un interés que se iba actualizando —habitualmente con el Euribor— han sido mayoritarias. Más del 95% de las operaciones se financiaban con este método. Esto comenzó a cambiar hace cinco años. Los tipos de interés que fija el BCE se convirtieron en negativo y, con ello, los márgenes de los bancos menguaron. Para contrarrestarlo, se comenzó a apostar por el tipo fijo, habitualmente más caro, con el que amortiguar la pérdida de rentabilidad de las entidades. Los tipos todavía no han vuelto a positivo pero la esperanza de una subida en Europa, como ha ocurrido en EEUU o Reino Unido, han dado alas a los bancos a transformar de nuevo su oferta hacia las hipotecas variables.
Este proceso se está viviendo desde febrero, antes de que comenzara la incertidumbre económica por la guerra en Ucrania. Bankinter y BBVA fueron los primeros bancos en anunciar estos cambios. La tendencia es la misma: aumentar los precios de las hipotecas a tipo fijo y rebajar los diferenciales de las variables, haciéndolas más atractivas. Bankinter, por ejemplo, rebajó sus hipotecas variables de un diferencial de Euribor más 0,99%, al 0,85%. BBVA, por su parte, recortó este tipo de interés en un punto. Como suele ocurrir con este tipo de ofertas, son ofertas que dependen de la vinculación del cliente con el banco. Es decir, la contratación de otros productos como seguros o planes de pensiones. Sin ellos, el precio de la hipoteca sube en la mayor parte de los bancos.
Tras estos dos movimientos, el resto del sector ha seguido esta senda. Tanto las grandes entidades, como sus alternativas digitales, o las plataformas con menos peso sobre el conjunto del mercado. Por ejemplo, además de Bankinter, sus otros bancos Coinc y Evo también rebajaron sus hipotecas variables. Banco Santander y Openbank, su banco digital, se han sumado a estas rebajas. También Ibercaja o ING se encuentran entre los bancos que se han sumado a esta estrategia. La última en posicionarse ha sido Unicaja, que esta semana ha anunciado una reducción en sus hipotecas variables.
Este cambio de rumbo en la banca llega en el momento en el que la venta de hipotecas fijas en España había alcanzado su máximo histórico. En enero, últimos datos recogidos por el INE, siete de cada diez hipotecas que se firmaron se hicieron a tipo fijo. Nunca antes la proporción había sido tan alta. Ha sido justo al mes siguiente de aquellos datos cuando la banca ha comenzado a apostar decididamente de nuevo por el tipo variable. La inflación que ya se venía arrastrando, junto con un aumento de la tensión en los precios por la crisis en Ucrania, han acelerado el alza en el euríbor, el índice de referencia para estos préstamos, toda vez que otros como el polémico IRPH quedaron en desuso para nuevas hipotecas.
En marzo, el índice alcanzó el -0,237% de media, frente al -0,5% de diciembre, su mínimo histórico. Traducido a un hogar que tenga una hipoteca de 150.000 euros con un tipo de euríbor más un punto, esto supondría un encarecimiento de 190 euros al año o 16 euros más al mes. Es decir, las familias con hipotecas variables, en pleno contexto de elevada inflación, están viendo que su hipoteca puede aumentar, tras unos años en los que los bajos tipos de interés les habían dado un respiro. Los analistas ya contemplan que este año el euríbor vuelva a estar en positivo, en el entorno del 0,4%, según las estimaciones de Bankinter.
Aunque la banca ha dirigido su estrategia a crecer en otros negocios que hoy por hoy le son más rentables, como los fondos de inversión o los seguros, las hipotecas no dejan de ser la principal actividad del sector, especialmente en España, con un alto nivel de propiedad inmobiliaria. De hecho, esta semana publicaba el Banco de España el informe de supervisión, donde se apuntaba que la banca española iba a ser de las más beneficiadas en Europa por una subida de tipos de interés, lo que iba a incrementar la rentabilidad del negocio.
Tres cuartas partes de las hipotecas siguen a tipo variable
Pese al importante avance de las hipotecas a tipo fijo, que han protagonizado la mayoría de las contrataciones en el último año, la dependencia de la banca al euríbor en su negocio hipotecario sigue siendo muy elevada. Tres cuartas partes del importe que los clientes con hipotecas tienen todavía que devolver siguen en contratos a tipos variables, según la Asociación Hipotecaria Española, que engloba a los principales bancos y recoge datos de este negocio. Es cierto que hace cuatro años el porcentaje era del 90%, pero a día de hoy sigue siendo muy elevado y con previsiones de crecer vista la deriva de la oferta hipotecaria de los bancos españoles.
Esta asociación ya aventuraba en su informe más reciente este cambio de rumbo en el sector bancario para volver al origen. “Por un lado, los deudores para protegerse de las subidas de tipos de interés seguirán optando por las operaciones a tipo fijo; mientras que, por otro lado, la oferta crediticia se reorientará, como está sucediendo ya, hacia los préstamos a tipo variable por cuanto proporcionan a las entidades una planificación más estable dentro un horizonte de previsible subida de tipos de interés”, explica el documento. La asociación avanza que una posible subida de tipos podría generar un “repunte puntual” en las renegociaciones de hipotecas por parte de los clientes para pasarse al tipo fijo. “Si bien se entiende que tendrán cada vez menos margen para mejorar las condiciones”, apuntan, en referencia a la subida de precios de estos préstamos.
En la presentación del citado informe del Banco de España, fuentes del organismo reconocieron que en España se está viviendo un fuerte crecimiento del mercado hipotecario que ya se está apreciando en aspectos como la subida de precios o en que los tiempos desde que se pone una vivienda en venta y se produce el traspaso están acortándose. Sin embargo, señalaron que no se puede hablar por el momento de una nueva burbuja inmobiliaria. Una burbuja que, sin embargo, apuntaron que sí se está viendo en otros países europeos y que ha empezado a movilizar a los supervisores para imponer medidas que eviten problemas financieros, aunque no concretaron dónde se está produciendo.