Córdoba construye mucha menos VPO de lo que marca la ley: solo el 18% en la última década

Córdoba construyó en la última década 2.100 viviendas de protección oficial de un total de 11.256 unidades. O sea: las viviendas de precio limitado representaron un 18,6% del conjunto de edificaciones residenciales, cuando la ley marca un mínimo del 30% para cada plan de actuación urbanística. Si analizamos los últimos 25 años, la cuota de VPO aumenta levemente: un 21% del total. El dato, en todo caso, muestra que la construcción de viviendas para personas con bajo poder adquisitivo que no pueden acceder al mercado libre se queda muy lejos de la obligación legal.

En la última década, la construcción de vivienda protegida en Córdoba y provincia se quedó a casi 12 puntos del 30% fijado por la Ley de Vivienda de Andalucía. Algunos años fueron especialmente rácanos en VPO. Por ejemplo, el año 2022. En ese ejercicio, la vivienda protegida apenas alcanzó el 2,1% de las 1.091 unidades visadas. No fue mucho mejor el año 2023, cuando supuso el 8,4% de las 978 casas. O el año 2021, en que a duras penas superó el 10,5% de un total de 1.980.

La pregunta cae por su propio peso: ¿se incumple la ley en materia de VPO? Los expertos consultados no identifican una razón clara ante la evidencia de las cifras. Para el decano del Colegio de Arquitectos de Córdoba, Juan Eusebio Benito, las condiciones legales estipuladas para la VPO no incentivan su construcción para los promotores privados. “Si tengo un precio limitado y no puedo repercutir más de un 15% del suelo, pues no me llega. Y el solar se queda sin construir”, razona.

Benito es consciente de que el número de viviendas protegidas es insuficiente para atender la abultada demanda social, pero apela directamente a la administración pública como responsable en la edificación de VPO. “La vivienda protegida debería tener un precio más bajo, pero los mínimos que exige la norma son los mismos que la renta libre”, puntualiza.

En 2022 la vivienda protegida apenas alcanzó el 2,1% de las 1.091 unidades visadas

Otros expertos en la materia sostienen que el déficit evidente de VPO en relación a la cuota prevista por ley se debe a la baja rentabilidad económica que le reporta a los promotores. “En muchos planes parciales la vivienda protegida se queda para el final”, explica un arquitecto conocedor del planeamiento urbanístico de Córdoba que pide no ser identificado. “La obligación de la administración es calificar la VPO en cada plan parcial. Luego se construye antes la vivienda libre o protegida dependiendo de cada momento económico”, razona.

Con el boom del ladrillo de principios del milenio, la mayor parte de los promotores se dedicaron a la vivienda libre “porque era una locura” y los márgenes de la VPO eran muy estrechos. A partir del crack de 2008, algunos constructores se refugiaron en la vivienda protegida, sobre todo en la capital. Ahora, según indica el arquitecto consultado, la “bolsa enorme de suelo” que se encuentra detrás de los Colegios Provinciales está prácticamente construida en los pisos de renta libre. Sin embargo, la zona sur cercana a Miralbaida apenas se ha acometido su desarrollo. “Ahí se concentra prácticamente toda la VPO”, subraya el experto. Lo mismo sucede con otros planes de actuación de la ciudad.

“La VPO tiene unos márgenes muy limitados. Es en época de crisis cuando los promotores construyen vivienda protegida. Es un producto más seguro, aunque con menos margen de rentabilidad”, señala. El suelo reservado a VPO que no se construya no puede ser reutilizado para vivienda libre en ningún caso. ¿Qué pasa, entonces, con los huecos sin construir de los planes parciales? “La legislación tiene mecanismos para todo y uno de ellos es la obligatoriedad de construir en un tiempo determinado, creo que en 10 años”, indica el arquitecto. En la práctica, sin embargo, no se obliga a nadie a construir esos solares de VPO.

Solo dos años de la última década cumplieron el mínimo de vivienda protegida prevista por la ley. En 2020, el 30% de las 1.175 unidades residenciales fueron calificadas como VPO. El porcentaje se disparó hasta el 39% en 2019. Se trató, desde luego, de una excepción en el conjunto de los últimos 25 años, tal como se desprende de los datos proporcionados por el Colegio Oficial de Arquitectos de Córdoba.

La escasa edificación de VPO en la última década puede residir en otros factores. Por ejemplo, que algunos de los terrenos sin construir se guíen por una normativa anterior a la que establecía el mínimo de vivienda protegida. O que se trate de suelo urbano, en el interior de la ciudad consolidada, cuya cuota obligatoria de VPO se reduce al 10% por ley. Esa es la explicación que baraja otro arquitecto con amplia trayectoria en la administración pública que también prefiere el anonimato.

Este experto en urbanismo consultado recuerda que tras el crack inmobiliario de 2008 se redujeron considerablemente los fondos estatales para subvencionar la VPO y las comunidades autónomas desarrollaron muy poca vivienda protegida. La reconversión de Chinales, por ejemplo, afloró suelo urbano donde se han construido numerosas viviendas, pero en este caso no se aplica la normativa. La obligatoriedad del 30% se refiere al suelo urbanizable, que proviene de la periferia, sin infraestructura ni servicios básicos. El suelo urbano, por su parte, está ya integrado en la trama interior de una ciudad. La zona de Virgen de las Angustias también es suelo urbano y, por tanto, no sujeto al mínimo del 30%. “Ahí no hay ninguna VPO”, indica.

Las bolsas de suelo urbanizable son muy superiores en volumen y es aquí donde los grandes promotores centran su negocio. Las intervenciones en suelo urbano, en el interior de la ciudad, son mucho más limitadas, generalmente promociones de 25, 40 o 60 viviendas. Desde ese prisma, las cuentas de la VPO no acaban de cuadrar si las comparamos con el mínimo que establece la ley.