La decisión de la Comisión Nacional del Mercado y la Competencia (CNMC) de recurrir la normativa municipal sobre alquiler turístico en Madrid, Bilbao y San Sebastián es un nuevo capítulo de la batalla entre los reguladores y las administraciones sobre cómo debe afrontarse la realidad de la economía de plataformas digitales, que ha terminado creciendo hasta afectar seriamente a los sectores con los que entra a competir. Según la CNMC, los nuevos actores pueden suponer un funcionamiento más sano de la economía, pero esta no es la opinión de los ayuntamientos más afectados.
Así, si la semana pasada era la disputa entre taxis y alquiler de vehículos con conductor lo que marcaba la actualidad a cuenta de la regulación de Ada Colau sobre Uber y las VTC, este martes ha surgido la noticia de que la CNMC quiere evitar las últimas regulaciones de Madrid, Bilbao y San Sebastián a Airbnb y otras plataformas de alquiler vacacional.
No es la primera vez que el órgano regulador que preside José María Marín Quemada defiende que la competencia y el buen funcionamiento del sector turístico son incompatibles con el control que se trata de ejercer sobre los pisos de alquiler vacacional. Fuentes del organismo explican a eldiario.es que no están en contra de de una regulación eficiente, pero sí de regulaciones “inexplicablemente restrictivas”.
La CNMC es un organismo administrativo, aunque puede impugnar cualquier norma reglamentaria. Así lo ha hecho en el pasado con los decretos de comunidades como Madrid, Canarias o Castilla y León, cuyos reglamentos turísticos llegó a echar atrás en su mayor parte. No lo consiguió con Galicia, aunque el caso se elevó al Tribunal Supremo, donde aún no se ha resuelto. Todos estos recursos son analizados por los tribunales superiores de cada comunidad autónoma.
También ahora serán el Tribunal Superior de Justicia de Madrid y el del País Vasco los que se pronuncien, tras escuchar a las partes. Dado que se trata de la impugnación de reglamentos, lo habitual es que el proceso no se demore más de unos meses. Mientras tanto, las normas de vivienda turística de los tres ayuntamientos concernidos siguen vigentes.
Fuentes del Ayuntamiento de Madrid aseguran que estudiarán el recurso y defenderán sus medidas en los tribunales. “Nuestro objetivo es poder regular un sector que proteja los usos residenciales del suelo siendo estas competencias, (las del urbanismo), de los ayuntamientos, al mismo tiempo que favorecemos la competencia en un sector donde también están hostales y hoteles”.
Afirman que el turismo es una actividad económica importante en la ciudad de Madrid y “desde este gobierno queremos protegerlo al mismo tiempo que se concilia con los derechos de los ciudadanos dentro de los barrios como es el propio derecho a la vivienda evitando procesos que la encarecen”. Por su parte el Ayuntamiento de Bilbao se limita a recordar que el Pleno municipal del 31 de mayo rechazó por unanimidad la petición de Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia (CNMC) para anular la regulación de los pisos turísticos en la capital vizcaína.
El papel de los pisos turísticos en el precio residencial
Hay un elemento en el que entran tanto Madrid como Bilbao y San Sebastián a la hora de explicar por qué intentan limitar la proliferación de los pisos turísticos: la expulsión de vecinos de los centros históricos de sus ciudades debido, entre otras cosas, a la subida de precios de los alquileres regulares, menos rentables que los turísticos. Sin embargo, la CNMC no menciona este fenómeno en su argumentación de las impugnaciones, y tan solo habla de los problemas de competencia para el sector turístico que suponen estas regulaciones del alquiler turístico. Las plataformas de alquiler turístico, de manera anónima, suelen mencionar el papel del “lobby hotelero” a la hora de tratar de impedir su expansión y restan importancia a su propia influencia en las subidas de los precios generales de los pisos.
Según el investigador Javier Gil, “la CNMC va a impugnar toda regulación que limite de alguna manera el mercado, incluso cuando se trata de regulaciones que defienden los derechos de las personas o el derecho a una vivienda digna”. A su juicio, si se impugna, los ayuntamientos tendrán que hacer todo lo posible para que se mantenga su regulación, “y si no, presionar a la administración competente”.
“La CNMC está cumpliendo con su trabajo, ya hay otros estamentos que velan por la sociedad”, opina Pako Rodríguez, fundador del blog startupscolaborativas.com. Su punto de vista es que el exceso de regulación perjudica al reparto de los beneficios del turismo entre más sectores de la población. Tampoco cree que se pueda culpar en exclusiva a los pisos turísticos del aumento de precios, y pone como ejemplo las subidas del 15,3% del coste de los alquileres en el barrio madrileño de Usera, cuando de 59.000 viviendas solo hay 181 en Airbnb, 119 como habitaciones, no completas.
Como explica el profesor de Derecho Público la Universidad de Valencia Andrés Boix Palop, “esta es una batalla dentro de una guerra más general ente los que creen que la directiva europea de Servicios debe interpretarse de manera liberal o establecer restricciones. La directiva permite limitaciones pero dice que deben estar justificadas por una necesidad social imperiosa. Es lo que divide a los legisladores y la CNMC”. Es decir, si la subida de precios y la expulsión de vecinos del centro de las ciudades se puede vincular al turismo de plataforma, y si evitarlo es una necesidad social imperiosa o no lo es.
La CNMC puede recurrir reglamentos, pero no leyes
Además, Boix Palop explica que si hay una ley nacional o autonómica que avala lo que aprueban los ayuntamientos, los tribunales no pueden hacer nada para anularla, salvo que sea el Tribunal Constitucional. En los casos descritos, incluidos los autonómicos que la CNMC ha logrado anular, eran decretos y regulaciones, pero no leyes.
Hay una norma balear y en la Comunidad Valenciana, que “hacen que los decretos de las ciudades sobre el alquiler turístico estén relativamente a salvo”, afirma Boix Palop.
En todo caso, según el abogado Alberto Aznar, de la Entidad Valenciana de Suelo, “en principio la Ley de turismo es proporcionada y adecuada, sin plantear limitaciones conflictivas que sean susceptibles de anulación cómo ha pasado con los decretos de viviendas turísticas de la Comunidad de Madrid de 2014 o el canario de 2016”.
Recientemente, dos sentencias han fallado a favor del Plan Especial Urbanístico de Alojamiento Turístico (PEUAT) aprobado por el Ayuntamiento de Barcelona en enero de 2017, que suspendió el otorgamiento de licencias para alojamientos turísticos y contra el cual se interpusieron hasta 27 recursos.
Según opina Pedro Bravo, autor del libro Exceso de equipaje: Por qué el turismo es un gran invento hasta que deja de serlo, finalmente será el Gobierno central el que tendrá que legislar sobre el alquiler turístico.
“En el contexto de los apartamentos turísticos y de la burbuja inmobiliaria, es necesario que desde el Congreso se defina con exhaustividad qué es una vivienda residencial, qué es una vivienda vacía, qué es una vivienda turística y qué es una vivienda residencial que se alquila de manera puntual como vivienda turística. Además, se debe aclarar si esta actividad se tiene que regular desde turismo o desde urbanismo, ya que las administraciones con competencia son distintas en cada caso”, añade Gil. El Ministerio de Fomento pretende delimitar más esta actividad en sus leyes sobre vivienda, que concretará a la vuelta del verano.
En el caso de Madrid la norma del Ayuntamiento exige una licencia para poder alquilar apartamentos y viviendas turísticas. Por otro lado, establece un periodo de un año, ampliable a otro más, hasta que se puedan otorgar de nuevo licencias en determinados distritos de la capital: en el distrito Centro, para toda clase de hospedaje, y en Palos de Moguer, Recoletos, Goya, Trafalgar y Argüelles para viviendas de uso turístico.
En Bilbao, solo pueden ser viviendas de uso turístico las plantas bajas o primeras de los inmuebles, salvo que tengan acceso independiente a la calle. Además, se exige autorización y registro para las viviendas de uso turístico y límites para las mismas. También se incluyen otros obstáculos, como exigencias de oferta máxima de tres habitaciones por vivienda y limitación a edificios de uso residencial.
En el caso de San Sebastián, la normativa limita también las viviendas de uso turístico a las plantas bajas o primeras de los inmuebles salvo que tengan acceso independiente a la calle. Además, la normativa prohíbe nuevas viviendas turísticas en algunas zonas del centro de la ciudad. Efectos sobre la competencia Todas estas medidas tienen efectos restrictivos sobre la competencia en las tres ciudades, al impedir la entrada de nuevos operadores y consolidar a los oferentes de alojamientos turísticos ya instalados. Recientemente, la Autoridad Vasca de la Competencia, el organismo que en Euskadi entiende de las cuestiones relacionadas con el libre mercado consideró necesario regular el fenómeno de las viviendas particulares dedicadas al uso turístico en la comunidad autónoma pero no se decantó por cuál de las administraciones públicas existentes debe ser la que lo regule.