Los beneficios fiscales van a ser este año de 12.662 millones de euros, un 11,6% superiores a los del año pasado. Dentro de este capítulo llama la atención el crecimiento de las deducciones por tipos reducidos en sociedades, que serán un 61% mayores a los de 2017. Es decir, el dinero que dejará de entrar en las arcas públicas por este concepto, ascenderá a 618 millones de euros, según consta en el proyecto de Presupuestos Generales del Estado para 2018.
La explicación a este gran crecimiento de las exenciones tributarias en tipos reducidos hay que buscarla en el éxito de las socimis, un vehículo de muy baja tributación y rentabilidad creciente que está protagonizando un número cada vez mayor de operaciones y de inversiones. Los beneficios fiscales de estas sociedades, que cotizan en bolsa y por primera vez irrumpen en el proyecto de PGE, serán de 260 millones. Es por ello que el Gobierno las incluye, por primera vez, en los PGE. El texto reconoce “la notable expansión que están experimentando dichas sociedades, tanto en su número como en el volumen de sus resultados contables, a raíz de la reforma de su regulación normativa que entró en vigor en 2013, observándose una aceleración de su crecimiento en los últimos años, coincidiendo con la mejora del mercado inmobiliario y una mayor demanda de bienes inmuebles en régimen de alquiler”.
Aunque se crearon en 2009, no fue hasta 2013, en plena debacle del mercado inmobiliario, que se flexibilizaron los requisitos para crear estos vehículos y su fiscalidad. Ese primer año nacieron dos socimis, y su registro se ha ido acelerando hasta las 54 actuales. La mayoría cotizan en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB). Cinco de ellas (Colonial, Merlin, Hispania, Axiare y Lar) son mayores y están en el Mercado Continuo.
Estas cinco últimas registraron un beneficio conjunto de 2.385 millones de euros en 2017, un 69,8% más que en el mismo periodo del año anterior. El crecimiento de estas sociedades dobla al del IBEX. Recientemente ha empezado a cotizar Témpore, la socimi de la Sareb (el “banco malo”), con una cartera de 1.553 pisos y un valor bruto de activos de 175 millones.
Las socimis se dedican a “a inversión, directa o indirecta, en activos inmobiliarios de naturaleza urbana para su alquiler, incluyendo tanto viviendas como locales comerciales, residencias, hoteles, garajes u oficinas entre otros”. Comenzaron estando mayoritariamente en manos de inversores extranjeros, pero cada vez tienen más peso los grandes patrimonios nacionales, según los expertos del sector. Su funcionamiento consiste en la captación de financiación a través de inversores, institucionales o minoristas, para la inversión en bienes inmuebles que se destinen al mercado de alquiler. Aunque comenzaron centradas en la inversión en oficinas, locales comerciales y hoteles, desde 2017 pusieron el foco en la vivienda.
Con un mínimo de 5 millones de capital social, su balance debe estar formado al menos en un 80% por activos inmobiliarios destinados al arrendamiento, que deberán permanecer en alquiler durante, al menos, tres años. Están exentas del impuesto de sociedades pero tienen la obligatoriedad de repartir anualmente dividendos (por el que los accionistas sí tributan). Además, hay exenciones en actos jurídicos documentados; impuestos municipales y de plusvalía.
“Un actor para generar la burbuja inmobiliaria”
Para el investigador y sociólogo Javier Gil “las socimis han sido un actor muy importante para generar la burbuja inmobiliaria. A través de los privilegios fiscales con los que cuentan, el Gobierno ha conseguido que invertir en el negocio de vivienda en régimen de alquiler sea muy rentable”. A su juicio, “es una rentabilidad ficticia, generada en gran medida por los privilegios fiscales con los que cuentan las socimis. Estos privilegios hace que la rentabilidad de especular con vivienda sea mucho más elevada de lo que sería si no hubiera intervenido el Gobierno”.
Este experto señala que las socimis “han sido el principal vehículo de inversión para generar una burbuja de alquileres que reactive una burbuja de compraventa e hipotecaria, que a su vez reactive una burbuja de construcción de vivienda nueva. La inversión a través de socimis ha elevado los precios de los alquileres y de la vivienda de compraventa”.
2.450 millones de inversión en tres meses
Con rentabilidades como las descritas, la inversión inmobiliaria sigue pujante en España. Según un informe elaborado por BNP Paribas Real Estate, en el primer trimestre del año alcanzó un volumen de 2.450 millones de euros, en línea con la cifra registrada en el último trimestre de 2017.
Y no son solo socimis. En este informe se detalla cómo los fondos de inversión se están afianzando como los principales compradores de inmobiliario desbancando a las socimis, “que siguen inmersas en el proceso de gestión de activos y preparan a dar salida a parte de sus carteras”.
BNP destaca operaciones como la venta de una cartera de 14 locales de Inditex por 370 millones de euros al fondo alemán Deka, la venta del Parque Corredor por otros 200 millones y la del Centro Comercial Las Habaneras por otros 160 millones. Según BNP Paribas Real Estate, otra de las operaciones destacadas del primer trimestre ha sido la compra de una cartera de 1.500 viviendas por parte de Testa a Caixabank por un importe de 228 millones de euros, reforzando así su cartera residencial, informa Europa Press.
Mientras tanto, los precios de la vivienda continúan repuntando, tanto en España como en el resto de la zona euro. Según Eurostat, subieron un 4,2% en los países del euro en el cuarto trimestre de 2017, un 7,2% en España. Son cifras que no se veían desde antes del estallido de la crisis financiera que desembocaría en la Gran Recesión. En el caso de los alquileres, en España, las subidas son aún más importantes: El precio medio de los alquileres en España en el primer trimestre del año ha crecido hasta el 18,2% interanual si lo comparamos con enero-marzo de 2017.