Zonas tensionadas, índices de precios, grandes tenedores: claves de la nueva Ley de Vivienda

El Consejo de Ministros ha aprobado este martes la Ley estatal por el derecho a la vivienda. Un texto que se ha retrasado varias semanas, por la decisión del CGPJ de elaborar un nuevo informe, y que ahora inicia una tramitación parlamentaria que no se perfila fácil. Analizamos las claves de un texto criticado, según quién lo lea, tanto por quedarse corto en su ambición como por ser un supuesto ataque a la propiedad privada.

¿Por qué se aprueba ahora una Ley de Vivienda?

Lo que ha aprobado el Consejo de Ministros, en segunda vuelta, es el Anteproyecto de Ley estatal por el derecho a la vivienda. Se trata de la primera Ley que regula esta materia en los más de cuarenta años de democracia y habla de derecho porque así lo recoge la Constitución.

En concreto, en el artículo 47 dice, expresamente, que “todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación. La comunidad participará en las plusvalías que genere la acción urbanística de los entes públicos”.

De hecho, el anteproyecto incide en que “esta Ley debe entenderse, por tanto, en el contexto del cumplimiento por parte del Estado de la obligación que, en el marco de sus competencias constitucionales, le incumbe en la protección del derecho a acceder a una vivienda digna y adecuada y a su disfrute”.

La regulación de la vivienda, las medidas para frenar los precios del alquiler y poner freno a las prácticas de los grandes tenedores (propietarios) estaban entre los objetivos del acuerdo del Gobierno de coalición entre PSOE y Unidas Podemos. Es en ese acuerdo donde ya se recogen puntos que aparecen en el anteproyecto como la existencia de zonas tensionadas con los alquileres disparados, la necesidad de poner en marcha un índice de precios para mitigar esas subidas, o medidas para regular los desahucios.

Sin embargo, las negociaciones entre ambas formaciones han sido largas, entre los dos ministerios que firman el texto, el de Transportes Movilidad y Agenda Urbana, encabezado por Raquel Sánchez; y el de Derechos Sociales y Agenda 2030, por Ione Belarra. De hecho, la también secretaria general de Podemos reconoció que, de haber sido por su formación, la Ley hubiera sido más ambiciosa.

El anteproyecto ya se aprobó en el Consejo de Ministros, en primera vuelta, el pasado octubre. La idea del Gobierno es que todos los trámites de consulta pública hubieran estado listos antes de que acabara 2021. Sin embargo, el Consejo General del Poder Judicial (CGPJ) retrasó todas las previsiones. El órgano de gobierno de los jueces tenía que realizar un informe preceptivo, pero no vinculante. En este caso, rechazó el primer informe y redactó un segundo -elaborado por vocales propuestos por PP y PNV- crítico con el anteproyecto al entender que se invaden competencias autonómicas. Sin embargo, el Ejecutivo ha mantenido el espíritu del texto tal y como se pactó por las dos formaciones del Gobierno de coalición.

La ministra Raquel Sánchez ha explicado tras el Consejo de Ministros que sí se han tenido consideraciones señaladas por el CGPJ pero no “de carácter sustantivo”, sobre el fondo de la Ley. “Esas apreciaciones se refieren a cuestiones que clarifican por qué el Estado tiene competencias para regular en esta materia”, ha argumentado.

¿La competencia de regular la Vivienda no la tienen las comunidades autónomas?

Sí, las competencias sobre regulación de vivienda están transferidas, por eso, cada una de ellas tiene voz y voto a la hora de poner en marcha esta Ley. Serán ellas las que tendrán que aterrizar la legislación a su territorio. Sin embargo, la Ley que ha salido este martes del Consejo de Ministros también pone el foco en que, aunque las competencias estén transferidas, eso no exime al Gobierno estatal de decidir un marco común para todas.

De hecho, el anteproyecto que iniciará su tramitación parlamentaria recoge que “el propio Tribunal Constitucional, en una suerte de reproche al legislador estatal, ha puesto en evidencia la inexistencia de una legislación estatal sobre vivienda que sirva como parámetro de constitucionalidad a la elevada producción normativa autonómica en la materia”. 

No es que hasta ahora haya habido un completo vacío legislativo estatal. Regulación ha habido pero en forma de Planes Estatales de Vivienda, que se han ido aprobando cada tres años. El próximo, por ejemplo, es el que estará en vigor hasta 2025 y que recoge, entre otras medidas, un parque de vivienda pública a precios asequibles, de hasta 100.000 pisos. Inmuebles que, de nuevo, para decidir su ubicación y construcción se tienen que negociar con las comunidades autónomas. Igual pasa con el bono alquiler para jóvenes menores de 35 años, que se tiene que negociar cómo se va a poner en marcha.

¿Qué cambia con esta Ley?

El foco de la Ley está, sobre todo, en los inmuebles en alquiler, más que en la vivienda en propiedad, aunque también está presente. En parte, porque es en el alquiler donde España lleva más retraso respecto a otros mercados de nuestro entorno, donde no solo es más habitual, sino que también existen parques de vivienda en alquiler accesible más amplios y donde los ciudadanos pueden dedicar una parte inferior de su renta a cubrir una necesidad tan vital como es la vivienda.

Con eso en mente, los principales conceptos que introduce la Ley son el del control de precios, sobre todo, a grandes tenedores y en zonas tensionadas. También, ampliar la oferta de viviendas poniendo en el mercado pisos vacíos. Además, el anteproyecto recoge medidas relativas a los desahucios e insta a promover la vivienda asequible.

¿Qué es una zona tensionada y quién la puede declarar?

El anteproyecto no es una medida maximalista que recoja el control de precios en todas las ciudades y pueblos de España. Solo contempla una regulación más exhaustiva de los alquileres en aquellas áreas donde los precios han crecido de forma excesiva en los últimos años de tal forma que se expulsa de ellas a una parte de la población que no puede pagar el precio que marca el mercado.

La declaración de zona tensionada está limitada a tres años (prorrogables de forma anual) siempre que se cumplan dos condiciones. La primera, que la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler en el presupuesto personal o de la unidad de convivencia, más los gastos y suministros básicos, supere el 30% de los ingresos medios o de la renta media de los hogares.

La segunda condición, que el precio de compra o alquiler de las viviendas de esas zonas, en los últimos cinco años, haya crecido más de un 5% por encima del IPC de esa comunidad autónoma.

Esa declaración de zona tensionada no la decide el Gobierno, ni los ayuntamientos. El anteproyecto recoge que son “las administraciones competentes en materia de vivienda” las que pueden declarar “zonas de mercado residencial tensionado” en “aquellos ámbitos territoriales en los que exista un especial riesgo de oferta insuficiente de vivienda para la población, en condiciones que la hagan asequible para su acceso en el mercado”. De esta forma, tienen que ser las comunidades autónomas las que reclamen que una zona de una ciudad esté tensionada en precios, ya que las competencias son suyas. Y, de entrada, todas las gobernadas por el PP ya han dicho que no tienen intención de solicitarlo. 

Además tiene que haber un plan para acabar con ese desequilibrio de precios. “Como principal efecto de la declaración de estos ámbitos tensionados es la redacción de un plan específico que propondrá las medidas necesarias para la corrección de los desequilibrios observados”, recoge el texto.

¿Qué es un gran tenedor de vivienda?

El texto que sale de Moncloa denomina a los grandes propietarios de inmuebles como “grandes tenedores”. Se trata de aquellas persona físicas o jurídicas que sean titulares de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros.

Los primeros, los grandes tenedores que sean personas físicas no estarían dentro de ese control de precios, mediante índice, que contempla el anteproyecto. Estos índices solo se aplicarán a los grandes tenedores que sean personas jurídicas, es decir, empresas, fondos de inversión o entidades bancarias, entre otros.

¿Habrá índices para limitar las subidas de los alquileres?

Sí, cuando el propietario sea una persona jurídica gran tenedor. En estos casos, las rentas de los nuevos contratos que se suscriban en áreas tensionadas estarán limitadas por el precio del contrato anterior. En su defecto, por el límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia que se establezca.

Es decir, primero tiene que haber una declaración de área tensionada (que lo tiene que pedir cada comunidad autónoma) y, además, tiene que haber un índice con el que medir los precios y los vaivenes en los alquileres, para limitarlos. Y, todavía, no hay índice ni se sabe cómo hacerlo.

De momento, el anteproyecto prevé un plazo de 18 meses desde la aprobación de la Ley -aunque según el Gobierno puede ser menos tiempo- para establecer un sistema “que pueda ser utilizado para aplicar dichas limitaciones en los precios del alquiler en zonas tensionadas”. Para eso, hay que conocer cómo están y cómo evolucionan los precios de las grandes ciudades o poblaciones con esa tensión de precios y crear un índice que, estadísticamente, vaya recogiendo los cambios que se produzcan.

¿Cómo me afecta la Ley si soy un pequeño propietario que alquila un piso?

Los grandes propietarios, o tenedores, a los que se aplicará el control de precios en las zonas tensionadas son las personas jurídicas (fondos o empresas) que, como se ha citado anteriormente, tienen más de 10 inmuebles. 

Esos índices no se aplicarán a los pequeños propietarios, los particulares, aunque, en las zonas tensionadas se busca que frenen las subidas, congelando o reduciendo los precios del alquiler, a cambio de incentivos fiscales. 

En los futuros contratos, cuando la nueva legislación esté plenamente en vigor, el incentivo fiscal en el IRPF podrá ir del 50% al 90% si se reduce más de un 5% el precio del alquiler en los acuerdos entre particulares de inmuebles en zonas tensionadas.  

La reducción podrá alcanzar el 70% cuando se trate de la incorporación al mercado de viviendas destinadas al alquiler, también en zonas tensionadas, que se alquilen a jóvenes de entre 18 y 35 años. Y, podrá alcanzar una reducción del 60% si se han hecho obras de rehabilitación en los dos años anteriores.

¿Se va subir el IBI?

La Ley no sube el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), pero sí abre la puerta a los ayuntamientos, que son los que tienen la competencia sobre este impuesto, lo suban a los pisos vacíos como incentivo para que sus propietarios los pongan en el mercado y haya más oferta. 

Las administraciones locales podrán subir el IBI a los propietarios que tengan más de cuatro inmuebles y que lleven tiempo vacíos. El recargo puede ser del 50% si llevan más de dos años vacíos; del 100% si llevan más de tres años. Además, los ayuntamientos podrán aumentar el porcentaje de recargo en otros 50 puntos porcentuales adicionales si el propietario tiene dos o más inmuebles desocupados en el mismo término municipal.

¿La Ley impedirá que se venda la vivienda protegida?

La Ley quiere evitar que las viviendas de protección salgan al mercado y se especule con ellas, como ha ocurrido en el pasado, aunque con matices. “Garantiza que la vivienda protegida, ya sea social o de precio limitado, no pueda descalificarse, salvo en el supuesto de viviendas promovidas sobre suelos cuya calificación urbanística no imponga dicho destino y que no cuenten con ayudas públicas para su promoción, o en aquellos casos que excepcionalmente se justifique de acuerdo con la normativa autonómica, no pudiendo ser en tales supuestos excepcionales, el periodo de calificación inferior a 30 años”, desglosa.

El texto también busca que el 30% del suelo de las nuevas promociones esté destinado a vivienda protegida. No tendrá que estar específicamente en el mismo terreno de la promoción, sino que abre la puerta a que ese suelo sea en el mismo ámbito territorial, es decir, en la misma localidad.

¿Incluye más medidas sociales? ¿Van a ser más difíciles los desahucios?

Una de las novedades del texto que se aprueba en el Consejo de Ministros es que incluye el concepto sinhogarismo. Lo define como “circunstancia vital que afecta a una persona que no puede acceder de manera sostenida a una vivienda adecuada en un entorno comunitario y avoca a las personas que lo sufren a residir en la vía pública u otros espacios públicos inadecuados, o utilizar alternativas de alojamiento colectivo institucionalizado de las diferentes administraciones públicas o de entidades sin ánimo de lucro”.

Insta, por ello, a las comunidades a que luchen contra él. “Deberán programar medidas específicas para afrontar con el objetivo de promover la plena inclusión de las personas sin hogar desde una perspectiva integrada e intersectorial, que promueva la aplicación efectiva de los programas existentes de política de vivienda y la coordinación entre los diferentes niveles administrativos”, refleja.

La Ley también reclama a las comunidades que prioricen la atención y la aplicación de los programas de ayuda a aquellas personas y hogares que se encuentren en las situaciones de mayor vulnerabilidad social y económica. Personas que estén identificadas por los servicios sociales y se encuentren en emergencia habitacional, por estar afectados por procedimientos de desahucio o lanzamiento de su vivienda habitual.

Por ejemplo, los tribunales, para apreciar la situación de vulnerabilidad económica, podrán considerar el hecho de que el importe de la renta, si se trata de un juicio de desahucio por falta de pago, suponga más del 30% de los ingresos de la unidad familiar, más suministros de electricidad, gas, agua y telecomunicaciones. Con límites, porque la renta no debe superar tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM)

Ese límite para rentas inferiores a los 24.000 euros, aproximadamente, se puede ampliar en caso de familias monoparentales y cuando, en la unidad conviviente, haya familiares de más de 65 años o personas con discapacidad. 

¿Y cuándo va a entrar en vigor la nueva Ley?

No se sabe. A partir de ahora se inicia la tramitación parlamentaria. La voluntad del Gobierno es conseguir que esté aprobada antes de que acabe 2022, pero en la recta final de año. De entrada, la oposición ya se ha manifestado en contra de la Ley. El PP adelantó que llevaría la norma al Constitucional porque entiende que atenta contra la propiedad privada.

En cambio, formaciones como ERC, Bildu o Más País-Equo, entre otras, pueden reclamar más ambición. Ya respaldaron la iniciativa sobre vivienda presentada este otoño por los sindicatos CCOO, UGT, el Sindicato de Inquilinos y la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH), que va más allá del texto que sale de Moncloa. Esta iniciativa contempla que las zonas tensionadas sean aquellas donde los precios del alquiler crezcan más de un 3% por encima del IPC o apuesta por la recarga en el IBI de los precios vacíos de los grandes tenedores.

La ministra Belarra ha señalado en la rueda de prensa posterior al Consejo de Ministros que, esta Ley busca “dejar atrás las burbujas, la especulación y los pelotazos” pero que “va a ser difícil porque los intereses son muy fuertes. No es lo único que tenemos que hacer pero es una Ley imprescindible para dar pasos en la dirección correcta”, ha recalcado.

La negociación no se presenta sencilla y, además, las medidas de la Ley para las zonas tensionadas -es decir, gran parte de lo que se recoge en el texto- no estarán en marcha hasta que no haya un índice de precios para esos territorios. Como máximo, otros 18 meses a partir de que se apruebe la Ley en las Cortes. De esta forma, sería bien entrado 2023 o, incluso, en 2024.