De despacho a habitaciones por 1.100 euros al mes: los pisos convertidos en ‘coliving’ se escapan de la regulación

“Coliving de alto standing, acabados de calidad y confort para una estancia de lujo en la ciudad de Barcelona”. Así se anuncia en un portal inmobiliario una sola habitación de la capital catalana. Su precio, 1.100 euros mensuales, casi la media en la ciudad para alquilar un piso entero. Antes de convertirse en un piso de ocho habitaciones alquiladas por separado, la vivienda era un despacho profesional. De un día para otro, unos operarios subieron colchones y muebles, y a principios de noviembre apareció el anuncio.

Lo ocurrido en este piso de 200 metros cuadrados ubicado en el llamado 'Cuadrado de Oro', la zona más noble del céntrico distrito barcelonés del Eixample, no es una excepción. Una simple búsqueda en Internet constata el auge del alquiler de habitaciones, e incluso hay empresas dedicadas únicamente al llamado coliving, con precios que van desde los 700 euros a más de 1.000 por habitación. El resto de estancias como el comedor, la cocina o incluso el baño son compartidas por todos los inquilinos.

Esta modalidad de arrendamiento agudiza el conflicto que atraviesa la vivienda en España, considerada a la vez un derecho y un bien de inversión y rendimiento económico. Tanto juristas como portales inmobiliarios identifican una característica nuclear del alquiler de habitaciones: este tipo de contratos quedan fuera de la regulación de los alquileres al no regirse por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

Junto al de temporada, el alquiler de habitaciones se ha convertido en la ruta de escapada del tope a los alquileres. La consecuencia es un aumento de la rentabilidad para los propietarios. Según datos de un informe del portal especializado Pisos.com, la rentabilidad media de alquilar un piso entero de 90 metros cuadrados en España se sitúa en un 5,91%, mientras que asciende al 7,01% en un inmueble compartido.

Sin embargo, escaparse de la regulación de la vivienda no es la única razón de los propietarios para optar por esta modalidad. La abogada y asesora jurídica del colegio de administradores de fincas de Barcelona y de Lleida, Marta Martín, explica que varias empresas en la capital catalana orientan su negocio a una demanda creciente de estudiantes postuniversitarios, sobre todo extranjeros, o profesionales.

“Si queremos proyectar Barcelona como una ciudad universitaria y que atraiga al talento extranjero, el coliving es una modalidad coherente, porque la persona que viene tampoco busca un alquiler por cinco años, sino de los meses o el curso que dura su máster”, expone Martín. La duración mínima de los contratos suele ser de dos meses.

La letrada agrega que los pisos de coliving, a diferencia del alquiler tradicional, están totalmente amueblados y el inquilino no tiene que ocuparse de cambiar los suministros. La tendencia, asegura esta experta, es que las empresas busquen edificios enteros más que viviendas en fincas con otros vecinos.

Otros abogados especialistas en vivienda, como el letrado Simón Cava, son más críticos: “La relación contractual entre propietario y arrendatario en el coliving no es equitativa. El alquiler LAU conlleva unos derechos ”irrenunciables“ y la posición negociadora de las partes se equilibra porque existe regulación, resalta Cava. ”Pero fuera de la ley no hay límites para el propietario, que puede sacar el máximo rendimiento al inmueble“, añade.

Convertir un piso grande en uno de alquiler por habitaciones, indica el abogado, es relativamente fácil. “Si la vivienda tiene una mínima estructura, con unas obras menores de las que esté notificada la comunidad basta, porque no se tocan ni tabiques ni vigas; se hacen solo habitaciones más pequeñas y los elementos comunes se mantienen”, asevera el letrado.

Por ello, añade Cava, cada vez es más habitual encontrarse pisos que no son compartidos por gente joven para ahorrarse gastos, sino alquilados a través de agencias y empresas especializadas en coliving. Un cambio de usos de la vivienda (de familias con alquiler tradicional a profesionales o estudiantes extranjeros que están de paso en la ciudad) que también tiene un impacto en la convivencia vecinal, aunque los inquilinos no causen las molestias asociadas a los pisos turísticos. “El coliving y el alquiler de temporada son la sobreexplotación absoluta de la vivienda y nos conducen hacia una ciudad que no es para vivir, sino que es un aparthotel”, concluye.

Los inquilinos exigen regulación

Los intentos para regular el alquiler de habitaciones hasta ahora han terminado en fracaso. Catalunya lo intentó con un decreto que el Govern de Aragonès llevó al Parlament en tiempo de descuento de la legislatura y que obligaba a que la renta del total de habitaciones alquiladas no pudiera superar el precio de alquiler del piso completo. La norma fue tumbada por PSC y Junts.

El portavoz del Sindicato de Inquilinos de Barcelona, Enric Aragonès, recuerda que la entidad promovió la regulación estatal del alquiler de habitaciones, pero que la iniciativa fue rechazada por Junts y el resto de partidos de la derecha.

“Lo avisamos hace un año cuando se aprobó la ley de Vivienda y se ha cumplido: el alquiler de habitaciones y el de temporada quedaban fuera de la norma y fue una invitación a los propietarios para saltarse la regulación de precios”, denuncia Aragonès.

El portavoz de los inquilinos considera “de sentido común” que el precio máximo del alquiler por habitaciones no pueda superar el de la renta por arrendar la vivienda entera. La abogada Marta Martín no comparte esta conclusión, y asegura que el sector del coliving sí está abierto a una regulación “razonable”, pero no a un tope de precios.

Es más, de regularse como pretende el Sindicato de Inquilinos el alquiler de habitaciones, Martín advierte de que muchas viviendas se venderían: “Son pisos totalmente rehabilitados, si la actividad deja de ser rentable, no pasarán al mercado de alquiler”.

La ley estatal de Vivienda no contempla el coliving. A día de hoy, se está tramitando la ventanilla única de arrendamientos que sí obligaría a los propietarios a registrar cada habitación que alquilan, aunque no impone restricciones sobre el precio. Cualquier sanción sobre los dueños correspondería a autonomías y ayuntamientos, pero desde el Sindicato de Inquilinos critican que todavía está por definir la sanción por no figurar en el registro.