Los alquileres han subido un 30%. El precio del metro cuadrado se acerca al de la burbuja inmobiliaria. Y el aumento de los salarios no alcanza a uno, ni al otro, ni a la inflación. Solo un tercio de los jóvenes puede emanciparse antes de los 35 cuando, en realidad, el término 'jóvenes' hace que el problema no lo parezca tanto. Cerca de 1,3 millones de hogares dedican más de uno de cada tres euros de su sueldo a pagar su techo, un esfuerzo que organismos internacionales consideran “excesivo”. Mientras, la renta de los caseros, cuando estos no son un fondo buitre, duplican las de los inquilinos.
Con estas cifras, los movimientos por una vivienda digna y asequible se manifestarán este domingo en Madrid, en una movilización que prevén masiva, y en Barcelona, y se repetirán las movilizaciones en las próximas semanas en otras ciudades. Con la reivindicación de una bajada de los precios y una llamada a la huelga de alquileres como leitmotiv, la asistencia en un país de propietarios puede definir el rumbo de las organizaciones sociales, que esperan que esta jornada suponga un antes y un después en lo que a políticas públicas se refiere.
Explicamos en 10 gráficos los nueve problemas que vertebran la crisis de la vivienda en España.
Entre 2015 y 2022, el precio de los alquileres ha subido de media un 30% en las áreas metropolitanas españolas. Pese a que el foco está habitualmente puesto en las grandes ciudades, como Barcelona o Madrid, nadie se salva. En Valencia, se ha incrementado un 43% en menos de una década. En Balears, un 40%. En Málaga, un 39%. Y en Toledo, un 35%. Según el análisis de los datos de alquileres manzana a manzana del Sistema Estatal de Referencia del Precio del Alquiler de Vivienda, realizado por elDiario.es, la tendencia afecta tanto a grandes como a pequeñas ciudades y a las zonas más caras, pero también a las más baratas.
En el aumento del precio de los alquileres influyen varios factores. Uno de ellos es el crecimiento de la demanda para alquiler, tras un éxodo de la población a las áreas metropolitanas donde encontrar un empleo es más fácil, que se combina con las dificultades para acceder a una vivienda en propiedad, que engordan la bolsa de inquilinos. Pero influye también el auge de las viviendas turísticas, que se extraen del parque disponible para uso residencial o la extracción de los fondos buitre.
Cuando en el año 2008 la burbuja inmobiliaria estalló, los precios de la vivienda, en torno a los 2.000 euros por metro cuadrado, comenzaron a caer. Lo hicieron hasta 2013, cuando volvieron a subir.
En la mayoría de territorios aún no se han alcanzado aquellos niveles y la media nacional continúa 10 puntos por debajo, pero algunas voces llevan tiempo advirtiendo de que se están repitiendo algunos patrones. En Balears y Madrid comprar una vivienda hoy es ya más caro que entonces y otras comunidades, como Canarias, Navarra o Catalunya se acercan a la línea que dibuja la gráfica, según el valor tasado medio de la vivienda libre.
“La compraventa, para la mayoría de la población es cada vez más imposible, por la situación de precios en grandes urbes, por la situación laboral y por las condiciones hipotecarias”, explicaba la doctora en Geografía por la Universidad de Manchester, Melissa García-Lamarca en un artículo de la última revista de elDiario.es, 'Vivienda, errores de un fracaso anunciado'. “La vivienda se ve como un activo de inversión, hay mucho interés y tiene un valor más especulativo que de hogar de uso diario”, advertía.
Suben el precio de compra de vivienda, el alquiler, la inflación y los salarios. Pero estos últimos están a la cola. Entre 2015 y 2022, los sueldos subieron un 17%, pero incluso con este incremento la clase trabajadora ha perdido poder adquisitivo, porque la inflación ha subido desde entonces más de un 20%. Con más ingresos, pueden comprar menos y tienen menor capacidad de ahorro, mientras una mayor parte de la nómina se va a la vivienda.
Como se puede ver en el gráfico, el precio del alquiler ha subido 10 puntos por encima de los salarios y el valor medio de las compraventas se ha incrementado 18 puntos más.
Tanto la OCDE como la Comisión Europea recomiendan no destinar más del 30% del salario a la vivienda, para llegar sin dificultades a fin de mes. Es una máxima que ha hecho suya la Ley Estatal de Vivienda, pero que no pueden permitirse casi 1,3 millones de hogares en España, según los microdatos de la Encuesta de Condiciones de Vida del Instituto Nacional de Estadística. Son 120.000 familias más que en 2015. Y, como muestra el siguiente gráfico, impacta especialmente entre los jóvenes, aquellas personas que viven solas y los hogares monoparentales.
El 37% de las personas menores de 30 años que viven solos destinan más de un 30% de sus ingresos a pagar el alquiler. Un 16% de los adultos entre 30 y 64 años destinan más de un tercio de sus ingresos al arrendamiento. Para los adultos que viven en pareja, el porcentaje de ahogados por los precios se reduce a la mitad. Entre los hogares formados por una pareja con más de 65 años, el porcentaje de quienes hacen un esfuerzo excesivo se desploma al 2%.
Tener o no una vivienda configura los escalones de renta. De hecho, los ingresos netos medios por hogar de aquellos hogares que ingresan más de 200 euros al mes por alquiler duplica la de los inquilinos, con 4.395 euros frente a 2.252 euros, según el análisis de los microdatos de la Encuesta de Condiciones de Vida. Este medio ha identificado como casero a los hogares que reciben más de 200 euros mensuales por el alquiler de una propiedad. Las cifras muestran que la relación es exponencial: a más renta, más ingresos por alquiler.
Los datos dibujan otros dos gráficos inversos, que muestra la brecha por renta que divide a caseros e inquilinos. Si se analiza la riqueza por hogar, el 27% de quienes se encuentran en el decil más pobre son inquilinos, frente al 2,4% de los caseros. Al otro tramo de la escala se vuelven las tornas: solo el 7% del decil más privilegiado vive de alquiler, frente al 26,1% que es rentista.
La manifestación de este domingo pone el foco en que la vivienda no es un negocio, en los precios del alquiler y en un colectivo especialmente castigado por esta crisis: los jóvenes. Según el último estudio del Observatorio de la Emancipación, la edad media para formar un hogar independiente se sitúa en España en los 30,4 años, la más alta desde que hay registros y muy alejada de los 26,3 de Europa. Actualmente, solo el 38% de los y las jóvenes de entre 20 y 34 años viven emancipados, según los datos de la última Encuesta de Población Activa.
Según los datos del Consejo Estatal de la Juventud de España, una persona joven con un salario mediano no podría alquilar una vivienda en solitario ni destinando a ello todo su salario. Esta situación impacta en quienes no pueden emanciparse, pero también en las condiciones de quienes sí lo hacen. “Que una persona viva fuera del domicilio familiar no siempre significa que tenga unas buenas condiciones”, explicaba la presidenta de la entidad, Andrea Henry.
Un aumento del precio de venta de la vivienda desacompasado respecto al incremento de los salarios tiene un impacto directo en el esfuerzo que la población tiene que realizar para comprar una vivienda. Un reciente informe del Instituto de Investigación Urbana de Barcelona (IDRA), siete de cada 10 inquilinos no sabe si podrá comprar un piso en algún momento de su vida. El Banco de España ha estimado que un hogar tipo debería destinar más de siete años completos de su renta para adquirir una vivienda libre de 94 metros cuadrados, el tamaño habitual.
Este indicador del supervisor bancario ha mantenido cierta estabilidad en la última década, tras dispararse en los años previos a la Gran Recesión y caer con el estallido de la anterior burbuja. Sin embargo, ya nunca ha bajado hasta los niveles previos a 2003. Si se analiza con perspectiva generacional, una persona de 30 años —la edad media de emancipación en España—, deberá trabajar casi el doble de tiempo para sufragar una vivienda en propiedad que quien la comprase cuando nació.
El incremento de las viviendas de uso turístico ha ido tensionado el mercado residencial. Si se destinan a los visitantes, no pueden ser ocupadas por los vecinos. Así, suponen ya más del 4% del parque total en Balears y Canarias y en la provincia de Girona; el 3,9% en Málaga, el 2,9 en Cádiz y el 2,8% en Alicante. Y la situación se agrava en algunos municipios insulares, donde suponen el 20% del total.
El ejemplo de las cuatro ciudades más pobladas del país sirve para ilustrar como las viviendas de uso turístico se concentran en el centro y su presencia disminuye a medida que se alejan. Esas áreas concéntricas explican también la expulsión de una parte de sus habitantes a zonas cada vez más alejadas que, a su vez, empujan al resto. Los Ministerios de Vivienda y Turismo trabajan en una regulación para este tipo de viviendas, que quedaron fuera de la ley estatal, mientras algunos municipios avanzan en sus propias políticas. El alcalde de Barcelona, Jaume Collboni, anunció en junio que no renovaría las 10.101 licencias de la ciudad.
El aumento del esfuerzo de los hogares para hacer frente al incremento de los precios no va al vacío. Desde 2015, los beneficios de la actividad inmobiliaria, sin incluir al sector de la construcción, se dispararon en un 52%. El incremento de las ganancias de los intermediarios se desplomó con la pandemia, pero desde 2021 los beneficios se han duplicado. Y lo han hecho pese a que las ventas no han crecido, ni mucho menos, en la misma medida. Como muestra el siguiente gráfico, las dos curvas fueron parejas hasta 2019. Hoy, la diferencia es de 34 puntos.
El gráfico muestra también cómo el sector se enriquece sin crear empleos. Los intermediarios han visto aumentar sus beneficios prácticamente sin aumentar el número de asalariados, que ha crecido apenas un 2% en los últimos nueve años.
En un momento convulso para las noticias de economía, es más importante que nunca estar bien informado. Las repercusiones de cada movimiento de empresas, de la política económica de los gobiernos y su impacto en los ciudadanos, explicadas desde un punto de vista riguroso y diferente.