EDAV, el desconocido y generoso régimen fiscal para grandes propietarios de vivienda en España

Los propietarios de ocho o más viviendas en alquiler en España disfrutan de un generoso pero desconocido régimen fiscal. Se trata de las Entidades Dedicadas al Arrendamiento de Viviendas (por sus siglas, EDAV), una figura creada en 2003, cuando gobernaba Aznar. Estas compañías tienen menos requisitos que las famosas socimis —las sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria, que son pocas pero acumulan más de 42.000 pisos en alquiler— y unos beneficios muy suculentos, tanto en el impuesto de sociedades como en el IVA al comprar propiedades.

“Es súper potente”, reconocen fuentes fiscales consultadas. “El problema en este país es la vivienda en alquiler. Los gobiernos han hecho distintas medidas. La más desconocida son las EDAV”.

Las EDAV son como las hermanas pequeñas de las socimis. Las socimis no pagan impuesto de sociedades, pero están obligadas a repartir dividendos y a que sus accionistas tributen por ellos. Las EDAV disfrutan de una bonificación del 85% en el impuesto de sociedades, es decir: si un año obtienen 100.000 euros de beneficio, en lugar de pagar los 25.000 euros de impuesto que pagaría cualquier empresa solo pagarán el 15% de eso (3.750 euros).

Este beneficio le supone a España un coste de 48 millones de euros anuales y disfrutan de él unas 1.250 entidades. Es poco dinero comparado con el gran beneficio fiscal para propietarios que pongan su vivienda en alquiler: la reducción de IRPF por arrendamiento, que nos cuesta más de mil millones al año (sumando las cuotas autonómica y estatal) y beneficia a las rentas más altas.

El PSOE y Unidas Podemos están negociando la esperada Ley de Vivienda, que ya va con semanas de retraso, y una de las propuestas deslizadas por los socialistas es la de remodelar este beneficio. Sugerían sustituirlo por la acordada regulación del alquiler, un instrumento distinto pero compatible que Unidas Podemos ha dicho que no va a aceptar. Preguntados por la cuestión de las EDAV, desde el departamento de Ábalos no han hecho ningún comentario.

Otros beneficios fiscales relacionados con la vivienda son la deducción de IRPF por vivienda habitual (para propietarios que compraran una casa antes de 2013, pero que sigue generando coste a las arcas públicas porque lo que desgravan son las hipotecas) y los relacionados con el IVA, que en la memoria de los Presupuestos no aparecen desglosados. Los inquilinos apenas reciben beneficios: solo pueden deducirse el alquiler en el IRPF los que tengan un contrato anterior a 2015, aunque la mayoría de comunidades tienen su propia deducción (diferente de la estatal).

Las EDAV existen desde hace casi veinte años, pero empiezan a ser populares ahora. ¿Por qué? Porque cada vez más gente vive de alquiler —el 18,2% de la población, según la Encuesta Continua de Hogares del INE— y las promotoras están entrando en proyectos de build to rent, que en español significa construir para alquilar. “Para crear una socimi necesitas más armatoste. Tienes que tener un capital social mínimo, acreditar que la persona que recibe dividendos tributa...”, continúan las fuentes fiscales consultadas. “Con las EDAV solo tienes que tener un mínimo de ocho viviendas y mantenerlas en alquiler al menos tres años”.

En seminarios sobre cómo montar un build to rent se recomienda esta fórmula. “Las preguntas más habituales son: ¿qué impuestos gravan la adquisición de terrenos? ¿La construcción? ¿Cuántos fondos necesito? ¿El IVA es deducible?”, explicaba Jorge Rabadán, socio del estudio Alliantia, en una reciente sesión organizada por la escuela de negocios ESCP. “Ya que me van a agredir con impuestos, ¿tengo algún salvavidas disponible que me haga menos doloroso este trance?”. El régimen de las EDAV, concluía, “es muy interesante”.

Los Presupuestos Generales de 2018 estimaron en 699 los beneficiarios de este incentivo. Los de 2021, en 1.250: un 44% más. Según datos recopilados por Gestha, el sindicato de técnicos de Hacienda, en 2018 había 924 EDAV, 72 de las cuales facturaban entre 1,5 y 6 millones por alquiler de viviendas.

Además de la bonificación en el impuesto de sociedades, el gran gancho de las EDAV es el IVA superreducido, del 4% en la adquisición de viviendas. “El problema que tienes en el build to rent es: compras varios suelos y tienes un sobrecoste del 10% de IVA. Es un 10% de rentabilidad que se te va a la basura. Si te constituyes como EDAV, ese sobrecoste es del 4%”, continúan la fuente anterior. “Un IVA al 10% es una faena para el negocio, porque lo tienes que soltar al principio. Durante la vida de la EDAV se neutraliza la bonificación, porque soportas IVA por otros servicios”.

Veámoslo con un ejemplo. Una empresa compra un edificio nuevo por 10 millones de euros. El IVA en estas operaciones es del 10%, así que lo normal sería que pagara un millón de euros más. Siendo una EDAV, pagará solo 400.000 euros. La empresa se dedicará a alquilar los pisos de ese edificio (ya que para ser EDAV más del 55% de sus ingresos tienen que venir de ahí), pero esta actividad no lleva IVA. Si contrata servicios para los inquilinos (limpieza, lavandería, gimnasio... porque la idea es ofrecer un producto más “profesionalizado”), pagará IVA por ellos.

“Es mejor pagar más a lo largo del tiempo que la diferencia al principio”, considera la persona consultada.

Medidas para “potenciar” el mercado del alquiler

El espíritu de esta medida era el de potenciar el mercado y, tal y como está redactada la ley, “dar respuesta a la necesidad social de contar con un parque de viviendas en alquiler, hoy muy limitado”. Empezó marcando el mínimo en diez viviendas y después bajo a ocho.

Las políticas fiscales para incidir en el mercado del alquiler suelen dirigirse a estimular la oferta (que haya más vivienda disponible en el mercado) y, en el caso de España, no tanto a ayudar a la demanda. Los beneficios fiscales desaparecieron a nivel estatal en 2015 y no suponen un gran coste ni hay muchísimos beneficiarios. Las comunidades tienen sus propios incentivos para inquilinos y planes de ayudas al alquiler.

¿Qué efecto tienen? Según el informe del Banco de España sobre la intervención pública en el mercado del alquiler, “la teoría económica predice que buena parte de los subsidios y deducciones destinados a segmentos específicos de la demanda se trasladan a los precios y generan un incremento de las rentas”. Algo así como que si el casero se entera de que tu comunidad te da 200 euros al mes para el alquiler, puede subirte el precio porque sabe que tienes para pagar.

Por su parte, los beneficios fiscales para propietarios deben reformularse, según la AiREF. La autoridad fiscal propuso “modular la intensidad” de la reducción por arrendamiento de viviendas (el principal beneficio para caseros individuales) en base al índice de precios. El Banco de España apunta que también existen instrumentos de penalización fiscal. En Francia hay desde 1999 un impuesto a las viviendas vacías en grandes ciudades tensionadas que funcionó y redujo su tasa. Unidas Podemos reclama un tributo similar en España.

En cualquier caso, el organismo concluyó que apenas hay evidencia sobre el efecto de las políticas fiscales en la oferta de vivienda en alquiler. No sabemos si realmente sacan pisos al mercado y mucho menos si logran bajar los precios (al aumentar la oferta, teóricamente debería ser así). Los efectos son “muy dependientes de las características idiosincráticas de los mercados locales sobre las que se aplican”, zanja el informe del BdE.