El Gobierno alemán va a frenar la conversión de pisos de alquiler en pisos en propiedad

La 'gran coalición' alemana ha debido sentirse presionada. A principios de año, sondeos como el que realizaba el banco ING y del que daba cuenta a principios de año en sus páginas económicas el diario conservador Die Welt no dejaban lugar a dudas. Prácticamente uno de cada cuatro alemanes –un 22% para ser exactos– tiene problemas para pagar su alquiler o su hipoteca. En 2017, según recordaba Die Welt, el porcentaje era un 14%.

Los números de ING que presentaba ese periódico datan de antes de la pandemia. Difícilmente puede considerarse que el SARS-CoV-2, el virus de la COVID-19, esté haciendo un favor a los inquilinos. Tampoco favorece al Ejecutivo alemán que estén floreciendo en todo el país iniciativas para lidiar con el boom del precio de la vivienda.

Entre esas iniciativas figura la “Ley de tope al alquiler” lanzada por la ciudad-estado de Berlín. En Baviera, rico Land del sur alemán, una campaña ciudadana lucha por que se implemente una ley como la berlinesa. Los activistas bávaros han llevado su pelea hasta el Tribunal Constitucional.

A diferencia de la capital germana, donde gobierna una coalición de izquierdas liderada por el socialdemócrata Michael Müller, Baviera está en manos de la muy conservadora Unión Socialcristiana (CSU), un partido hermanado a la Unión Cristiano Demócrata (CDU) de la canciller Angela Merkel.

Precisamente es ministro de la CSU en el Gobierno alemán Horst Seehofer. Él es, concretamente, el titular de Interior, de Obras y Patria. Desde ese ministerio hablan estos días de haber creado “un hito en la historia de la política de la vivienda” de Alemania. Así se refieren en dicho ministerio a la nueva ley del Ejecutivo que pretende frenar la conversión en pisos en propiedad viviendas que están en alquiler.

Que propietarios de edificios de viviendas decidan vender esos pisos, convirtiéndolos en viviendas en propiedad, se ha convertido en un problema acuciante en Alemania. Esas transformaciones implican “procesos que resultan en cargas para los inquilinos donde los mercados inmobiliarios están tensionados”, según las explicaciones del Ministerio de Seehofer.

Sólo en Berlín, de acuerdo con las cuentas del diario de la capital Der Tagesspiegel, cada año entre 10.000 y 17.000 viviendas en alquiler pasan a ser viviendas en propiedad. Desde 1991, hasta 290.000 viviendas de Berlín en alquiler han sufrido esa transformación, según ese periódico berlinés. Berlín sufre de lo que se ha venido a llamar aquí 'Wohnungsnot', algo así como “emergencia habitacional”.

Ante situaciones así, conservadores y socialdemócratas que conviven en la 'gran coalición' que lidera Merkel se han puesto de acuerdo para lanzar una ley que contiene la “prohibición de la conversión de viviendas en alquiler a viviendas en propiedad”. Sin embargo, esa prohibición, no es total. En realidad, el acuerdo de las partes de la 'gran coalición' parece ser un acuerdo de mínimos.

De entrada, no hay una prohibición total, porque pese a la aprobación de la ley, la transformación de los bloques de viviendas en alquiler a viviendas en propiedad será posible previo estudio de las autoridades competentes. Además, la “prohibición” será limitada en el tiempo.

Una vez entre en vigor la nueva normativa, algo que se espera que ocurra a principios del año que viene y sólo después de recibir la 'luz verde' del Bundestag, sus disposiciones durarán hasta 2025. Sólo afectará a las zonas del país donde el mercado de la vivienda esté tensionado.

Otro aspecto importante de la ley es la “orden de construcción” que contiene el texto. Esta permite a los municipios obligar a los propietarios de terrenos a facilitar la construcción de viviendas siempre y cuando su área esté en zonas tensionadas del mercado inmobiliario. Hay excepciones que harán la “orden” inválida, como cuando el propietario del terreno pueda probar que ese área le servirá en la financiación de su jubilación.

Una ley criticada por “ineficaz” antes de nacer

Así, no sorprende que la ley haya sido criticada antes de ser aprobada en el Bundestag. Chris Kühn, portavoz de política de construcción de Los Verdes en la Cámara Baja, ya considera la normativa “ineficaz”. “Las excepciones que contiene la ley la hacen ineficaz”, ha señalado Kühn al Tagesspiegel.

Para Volker Eichener, profesor de política social en la Universidad de Ciencias Aplicadas de Düsseldorf, la nueva ley es un “placebo”, porque gracias a ella no se “van a construir más viviendas”, según señala este experto a elDiario.es. Para él, la situación de la vivienda se resuelve facilitando más la construcción de espacios habitacionales, algo que él duda que ocurra con la nueva ley.

De otro modo lo entienden los principales políticos socialdemócratas. Estos se muestran orgullosos por haber convencido a la conservadores de la CDU y la CSU en esta iniciativa legal. De los debates de las partes de la 'gran coalición' que han dado lugar a esta ley ha trascendido que la CDU y la CSU se opusieron a toda prohibición.

¿Otra pelea por la vivienda en el Tribunal Constitucional?

Que ahora figure algo parecido a un instrumento que frene las conversiones de los edificios de viviendas en alquiler es motivo para que Norbert-Walter Borjans, co-presidente del Partido Socialdemócrata de Alemania (SPD) junto a Saskia Esken, diga que la nueva ley es un “paso hacia la consecución de viviendas asequibles” en el mercado inmobiliario teutón.

Para Olaf Scholz, ministro de Hacienda, vicecanciller y aspirante a canciller socialdemócrata para las próximas elecciones generales, la nueva ley del Ejecutivo representa “buenas noticias para los inquilinos de Alemania”. Pero, al igual que la “Ley de tope al alquiler” de Berlín, que aunque haya entrado en vigor aún debe pasar por el Tribunal Constitucional, la nueva normativa podría toparse con problemas legales.

Para Eichener, el experto de la Universidad de Ciencias Aplicadas de Düsseldorf, “estamos ante otra ley que ataca el artículo catorce de la constitución, porque se está diciendo a los propietarios de edificios que no pueden ser libres a la hora de decidir sobre su propiedad”. “Habrá que ver si esta nueva ley está conforme con la constitución”, concluye.