La banca se dio un atracón de vivienda que acabó en indigestión: cedió alrededor de 40.000 inmuebles al banco malo Sareb y ha realizado provisiones y dotaciones por valor de 42.703 millones de euros sólo en 2012, según cifras de la patronal bancaria (AEB).
Al principio de la crisis, las entidades optaron por las refinanciaciones masivas, bajo la creencia de que la crisis era un mero bache económico del que el país se recuperaría en poco tiempo, según explica Carlos Baños, presidente de la Asociación de Afectados por Embargos y Subastas (Afes), plataforma que negocia entre 15 y 20 préstamos al mes con las entidades bancarias.
Bajo esta premisa, se pasaron de las 246.500 cambios pactados de las condiciones de los créditos hipotecarios en 2006 a las 531.610 de 2009, según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). Un año más tarde, cuando era más que evidente que la crisis había llegado para quedarse más tiempo del que los banqueros se pensaban, las renegociaciones bajaron a 253.240 y ya en 2013, se quedaron en 266.319.
Vicente Gutiérrez, extrabajador de banca durante 30 años y autor del libro Comisiones bancarias ilegales, asegura que las entidades “ya no renegocian. En cuanto les llega el cuarto plazo impagado de un crédito activan el procedimiento judicial de embargo”.
El motivo de la comisión parece lógico: el cliente solicita un servicio que, además, supone remodelar un contrato previo. Pero, ¿qué sentido tiene cobrar comisiones a un cliente que ya tiene dificultades en el pago? En muchas ocasiones, ninguna. Baños opina que “renegociar la cuota de una hipoteca para que la familia vaya más desahogada está bien, pero no es la solución para los problemas de pago”. Sus previsiones son que las novaciones –término con el que se denominan los cambios de las condiciones de las hipotecas que no sean cambios de acreedor o deudor- vayan a menos en los próximos años.
Sin embargo, fuentes financieras aseguran que sí existe una alta voluntad de refinanciar, ya que la banca no quiere quedarse con más pisos adjudicados y un crédito bajo embargo se considera ya como fallido y el banco lo tiene que provisionar en su balance. Con un aumento de la refinanciación, la banca mejora su imagen reputacional. Además, le permite aligerar la carga de crédito moroso. Y, por último, se garantiza el cobro a largo plazo de la totalidad del capital por parte, incluso, de los clientes con más problemas. Y, además, con comisiones extra. Negocio redondo.
Negociar tiene un precio
En cualquier caso, los precios para cambiar las condiciones de un crédito no son baratos. Modificar los términos de un préstamo con garantía hipotecaria puede llegar a costar hasta el 2% del importe pendiente de amortizar con un mínimo de 600 euros. En el hipotético caso de la hipoteca media en España, que ronda los 100.000 euros y con un capital por amortizar de 80.000 euros, renegociar un periodo de carencia o alargar el plazo pactado o modificar las cuotas, por poner unos ejemplos, puede costar 1.600 euros. Cambiar el deudor también cuesta dinero, incluso más. En el caso de que una familia venda su vivienda para evitar el embargo y el comprador decida asumir la deuda pendiente, algunas entidades pueden llegar a cobrar el 3% de importe. En el caso anterior, el importe ascendería a 2.400 euros.
Incluso, renegociar el pago de la deuda pendiente vencida y no pagada –es decir, las cuotas que no han sido abonadas- tiene un coste. Negociar el pago de esta cantidad, a la que ya se le aplica una tasa por mora- puede tener un sobrecoste de hasta el 3,50%, con un mínimo de 24 euros.
Pero estas comisiones no son el único negocio que hacen las entidades con las dificultades de las familias para pagar sus préstamos para la compra de vivienda. Según Carlos Baños, la banca aprovecha la situación para actualizar los diferenciales sobre el tipo de referencia a las nuevas condiciones. “Una novación es como un crédito nuevo. En la época de la burbuja inmobiliaria, los diferenciales sobre el euríbor estaban bajo mínimos, entre el 0,3% y el 0,7% mientras que ahora, pocos bajan del 2%. Hemos asistido a casos en los que las entidades han aprovechado las negociaciones para actualizar este tipo de interés”, afirma y añade que, en otras ocasiones “la banca ha convertido el préstamo inicial en una hipoteca eterna”.
Desde la Asociación Española de Banca (AEB), aseguran que “cada banco aplica las comisiones que cree oportunas, de acuerdo con su política comercial, pero, en general, los bancos intentan adaptarse a las nuevas circunstancias económicas de sus clientes, que en algunos casos han empeorado como consecuencia de la larga crisis económica que padece el país”.
Refinanciación, arma de doble filo
El Banco de España –espoleado por la troika y el Fondo Monetario Internacional (FMI)- obligó a las entidades hace un año a publicar datos de los créditos refinanciados. De esta manera, afloraron 127.000 millones de euros en créditos renegociados, el 12% del total, con una provisión media del 10%. Ante esta fotografía, el organismo dirigido por Luis Linde endureció las condiciones para considerar un crédito sano y exige controles semestrales para verificar el estado de cada préstamo.
Los usuarios tampoco están contentos con las refinanciaciones, puesto que sólo suponen un alivio momentáneo en la actual época de dificultades económicas de las familias. Incluso, algunas medidas que a simple vista favorecen al titular de un crédito esconden desventajas en el largo plazo.
Rubén Sánchez, portavoz de Facua, alertó en julio de 2011, cuando Banco Santander presentó su hipoteca con carencia, que esa solución era un tanto engañosa. “El cliente pagará sólo los intereses, mientras que el capital se aplaza al final del periodo del crédito. Así, es cierto que se consigue bajar la cuota con un alargamiento del plazo, pero el cliente paga intereses por partida doble: los de la actualidad y los que se apliquen al final de la vida del préstamo”, explicó Sánchez entonces.