“Las personas con talento y medios [económicos] no necesitan limitar sus vidas e intereses comerciales a un solo país. Los programas de residencia por inversión, también conocidos como programas de golden visa, brindan a las personas de alto patrimonio la opción de reubicarse y el derecho a vivir, trabajar, estudiar y recibir atención médica en sus nuevos países de residencia”. Este es el mensaje gancho de una firma que, a través de internet, busca opciones de inversión para fortunas que, a cambio de comprar una vivienda de un determinado valor, obtienen permiso de residencia y, en Europa, la capacidad de moverse por todo el espacio Schengen.
Una compra de inmuebles por inversores internacionales que choca con mercados inmobiliarios cada vez más tensionados, donde muchos ciudadanos no tienen capacidad para acceder con sus rentas a una vivienda en propiedad o en alquiler.
Canadá ha dado un paso -aunque temporal- para frenar la compra de viviendas por extranjeros, pero hay más movimientos en esa misma dirección. Grecia acaba de restringir los requisitos para lograr esas golden visas inmobiliarias; Portugal se está planteando eliminarlas y Bruselas ha puesto en entredicho este tipo de programas -que nacieron en la última crisis financiera- porque han beneficiado a las grandes fortunas rusas próximas al Kremlin. En España, el Gobierno no se ha planteado eliminar esta figura, pero hay administraciones locales y autonómicas que sí piden poder restringir la compra de casas.
El veto temporal de Canadá
El efecto que tiene en el mercado inmobiliario la compra de viviendas por inversores extranjeros ha acaparado titulares por el veto canadiense a la adquisición de propiedades inmobiliarias por ciudadanos de otros países durante dos años, para intentar enfriar el mercado. Una decisión que ha conllevado críticas de la oposición conservadora y del sector inmobiliario. Consideran que puede tener un efecto rebote y los canadienses que quieran comprar un inmueble, por ejemplo, en zonas del sur de Estados Unidos, como Florida, también se pueden encontrar con vetos similares.
En Canadá los precios de la vivienda están disparados no en el centro de las ciudades, como ocurre en la mayoría de grandes capitales europeas, sino en las zonas residenciales que las rodean. El Banco de Canadá constata que en algunos de estos suburbios, próximos a Toronto o a Montreal, los precios se han disparado más de un 50% desde 2019. Unas compras por parte de especuladores que, independientemente de su nacionalidad, se han incrementado desde 2021, pero que ya eran relevantes antes del COVID. Según este banco central, desde 2014, casi el 20% de las transacciones inmobiliarias las hicieron inversores que no tenían intención de vivir en las propiedades que compraban.
La prohibición, en vigor desde el 1 de enero, no ha sido un movimiento inesperado. Ya iba en la campaña electoral del primer ministro, Justin Trudeau, de hace dos años. El programa del partido Liberal prometía prohibir que el “dinero extranjero compre una propiedad residencial durante dos años”, a menos que se tratase de un desembolso ligado a un empleo futuro y al compromiso de vivir en el país.
De hecho, la legislación aprobada por Trudeau incluye excepciones. Los extranjeros sí pueden comprar casas en Canadá, siempre que sea fuera de núcleos urbanos de al menos 100.000 habitantes, se trate de extranjeros que tengan permiso de trabajo, solicitantes de asilo, refugiados, estudiantes que ya hayan solicitado la residencia permanente o cónyuges y parejas de hecho de ciudadanos canadienses.
Movimientos en Portugal y Grecia
Esa presión sobre los precios de la vivienda también se está viviendo en Europa. No todos los países de la Unión cuentan con este tipo de visado de oro para quienes compren casas, pero sí mercados donde 'el ladrillo' sufrió mucho en la crisis de 2008 y en los que se buscó atraer inversores con capacidad de gasto: España, Irlanda, Italia, Grecia y Portugal. Estos dos últimos ya están cambiando su postura.
El país helénico, desde este 1 de enero, ha duplicado el nivel de inversión necesario para lograr este permiso de residencia vía talonario. Si hasta ahora bastaba con comprar inmuebles por valor de 250.000 euros, ahora el límite llega a 500.000 euros (el mismo que en España) en buena parte del país y en zonas especialmente turísticas, como el sur de Atenas, la región de Attica o las islas de Mykonos y Santorini, entre otras.
Portugal también se está planteando dejar atrás el modelo de golden visa. A finales de noviembre, el primer ministro, António Costa, reconoció que su Gobierno estaba revisando la idoneidad de este modelo. “Probablemente ya ha cumplido su función y, en este punto, ya no está justificado mantenerlo”, argumentó. Un esquema de inversiones inmobiliarias a cambio de residencia que habría aportado al país luso más de 6.500 millones de euros, según cálculos publicados por Reuters.
El mercado inmobiliario del país vecino también está tensionado. Entre el verano de 2021 y el de 2022, la vivienda se ha encarecido en Portugal más de un 13%, según los datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística luso. Y, si se compara con antes de la pandemia, la subida alcanza el 30%. En Lisboa y el Algarve es aún más, un 35%.
Herencia de Rajoy
En España, la golden visa no está especialmente presente en el gran debate político nacional. Formalmente se denomina 'visado de residencia para inversores' y lo aprobó en verano de 2013 el Gobierno de Mariano Rajoy como mecanismo para atraer capital extranjero en plena crisis financiera.
Desde entonces, están abiertas dos puertas para lograr un visado de residencia a cambio de invertir. Por un lado, a través de la compra de inmuebles, uno o varios, siempre que en conjunto superen los 500.000 euros. Por otro, mediante la adquisición de más de 2 millones de euros en títulos de deuda pública; o más de un millón de euros en depósitos bancarios o en acciones de empresas.
Esos esquemas siguen activos, con la salvedad de que en marzo se puso freno a la concesión de golden visa para ciudadanos rusos, tras la decisión del Kremlin de invadir Ucrania.
Ahora, algunas administraciones autonómicas quieren poner limitaciones de compra de vivienda a los no residentes, aunque eso implique contraponer derechos como el de la libertad de circulación de capitales dentro del espacio común europeo. El vicepresidente del Govern balear, Juan Pedro Yllanes, instó a que el Gobierno mueva ficha en Bruselas para que el Ejecutivo balear pueda limitar la compra de viviendas por parte de extranjeros, siguiendo el modelo canadiense.
Yllanes recordó que limitaciones dentro de las fronteras comunitarias ya existen, como en las islas finlandesas Aland, donde la escasez territorial obliga a garantizar por ley un parque de vivienda para los residentes.
A Bruselas no le gusta el modelo
En el contexto de la guerra en Ucrania, la Comisión Europea instó a los Estados a replantearse este tipo de permisos de residencia, que han abierto las puertas de la Unión a magnates rusos. “Los valores europeos no están a la venta. Consideramos que la venta de ciudadanía a través de golden visas va en contra de la legislación de la UE y plantea graves riesgos para nuestra seguridad. Abre la puerta a la corrupción, el lavado de dinero y la evasión fiscal”, argumentó la pasada primavera el comisario de Justicia, Didier Reynders, en un comunicado.
También Transparencia Internacional ha instado a poner fin a esta práctica. “Estos esquemas de visas y pasaportes dorados de la UE no tienen que ver con una inversión o migración genuinas, sino con servir a intereses corruptos”, aseguraba tras el estallido del conflicto bélico el pasado febrero. Esta organización también reclama al Ejecutivo comunitario que sea más estricto.
De momento, la Comisión ha llevado ante el Tribunal de Justicia de la UE a Malta, por conceder la ciudadanía maltesa –y, por tanto, comunitaria– “a cambio de pagos predeterminados, sin tener que establecer ningún vínculo real entre el solicitante y Malta”, explicaba el Ejecutivo europeo en su argumentación contra el Estado. Una presión que Bruselas también ha ejercido contra Chipre y Bulgaria, que sí han parado procedimientos similares de concesión de ciudadanía.
“Estos esquemas son diferentes de los esquemas de residencia para inversores o golden visas, que permiten a los nacionales de terceros países, sujeto a ciertas condiciones, obtener un permiso de residencia para vivir en un país de la UE”, explica la Comisión. Sin embargo, asume que “ambos tipos de esquemas presentan serios riesgos, en particular en lo que respecta a la seguridad, el lavado de dinero, la evasión fiscal y la corrupción”.