Les Illes Åland, el paradigma per frenar la compra massiva de cases per part d'estrangers rics

Davant la costa sud-oest de Finlàndia hi ha un arxipèlag peculiar. És una regió autònoma, desmilitaritzada i de parla sueca que compta amb 30.000 habitants, distribuïts en 60 de les 6.700 illes que la componen. Són les illes Åland i el mirall en què Balears va començar fa uns quants anys a mirar-se pel mecanisme amb què combaten la compra massiva d'habitatge per part d'estrangers, garantint per llei un parc d'habitatge per als residents atesa l'escassetat de territori i frenant amb això l'increment desbocat dels preus. Seguint la mateixa línia, el Govern de les Illes Canàries va sol·licitar recentment als seus serveis jurídics un informe sobre la viabilitat d'emprendre una reforma legislativa que permeti establir vies per limitar la compra d'habitatges per part de capital estranger, també amb el territori finlandès al punt de mira.

I és que, per poder adquirir una propietat a Åland, un forà ha d'acreditar que és ciutadà finlandès i que fa almenys cinc anys que viu en aquest territori, a més de demostrar un domini suficient del suec, idioma oficial d'aquest territori. Altres territoris, com Austràlia, Canadà o Andorra, ja han establert mesures per limitar la compra d'habitatges per part d'inversors estrangers i així obstaculitzar l'escalada de preus dels immobles.

Tot i això, davant les raons invocades fins ara per Balears, la Comissió Europea va remarcar l'any passat que, perquè un Estat membre de la Unió pugui limitar la compra d'habitatge a no residents, han de concórrer “raons imperioses d'interès general” reconegudes a la jurisprudència del Tribunal de Justícia europeu (TJUE). L'article 63 del Tractat de Funcionament de la UE prohibeix, de fet, les restriccions als moviments de capitals relacionats amb l'adquisició de béns immobles, inclosos els habitatges, per part de nacionals de la UE no residents.

Per poder adquirir una propietat a Åland, un forà ha d'acreditar que és ciutadà finlandès i que porta almenys cinc anys vivint en aquest territori, a més de demostrar un domini suficient del suec. Altres territoris, com Austràlia, el Canadà o Andorra, ja han establert mesures per a limitar la compra d'habitatges per part d'inversors estrangers

En els darrers anys, la controvèrsia sobre els efectes de la compra a cop de talonari d'habitatges per part de clients internacionals d'elevat poder adquisitiu –molts per destinar-los al lloguer turístic– ha centrat gran part del debat sobre la gentrificació a Balears, que veu com la població local acaba expulsada dels barris, incapaç de fer front als desorbitats preus que sí que poden pagar els estrangers amb més capacitat financera. Es tracta, de fet, de l'autonomia amb més pes de compra per part de forans, que el 2021 van copar el 38,95% del total d'operacions immobiliàries, d'acord amb les dades de l'estadística registral immobiliària. S'interessen, sobretot, per habitatges unifamiliars a primera línia els preus dels quals superen amb comoditat el milió d'euros.

En l'última dècada, els compradors internacionals, originaris majoritàriament d'Alemanya i el Regne Unit, han aconseguit un total de 56.272 immobles a Balears, segons el Consell General del Notariat. Entre ells, compradors que ni tan sols viuen a les illes. A penes hi passen uns mesos, mentre, a milers de quilòmetres de distància de l'arxipèlag, aprofiten per destinar-les al lloguer turístic per quantitats desorbitades. A Menorca, els francesos monopolitzen les transaccions. A Deià, el poble que antany va fascinar Robert Graves, dels 700 habitatges amb què compta la localitat gairebé 200 estan buits, mentre els preus inabastables tanquen les portes de l'oferta immobiliària a les rendes més moderades. Al municipi de Sencelles, el mateix.

La bombolla dels estrangers rics

La bombolla en què viuen els estrangers rics a Balears no té res a veure la realitat diària dels autòctons. A més de registrar els majors encariments dels preus a la compravenda d'immobles –aquest mateix dimecres el portal Idealista publicava que els preus han pujat al maig un 11,5% respecte al mateix mes de l'any passat–, l'arxipèlag és l'autonomia en què es requereixen més anys de salari per poder afrontar l'adquisició d'una llar. D'acord amb l'índex d'esforç immobiliari elaborat per Societat de Taxació a principis de 2022, els compradors de les Balears necessiten dedicar 16,8 anys de salari íntegre per poder adquirir un habitatge, més del doble del que es requereix a nivell nacional –set anys i vuit mesos– i fins i tot de Madrid, on la xifra se situa en nou anys. Pel que fa al lloguer, un informe del Servei d'Estudis Tributaris i Estadístiques indica que les llars de l'arxipèlag dediquen una mitjana del 52,1% dels seus ingressos al pagament de l'arrendament a les principals zones urbanes, i un 47,9% a la perifèria.

Davant d'aquesta situació, fa tres anys, la coalició ecosobiranista MÉS per Menorca en va plantejar una mesura inèdita a nivell estatal: la possibilitat de restringir la compra de segons habitatges per part dels ciutadans estrangers davant la creixent escalada de preus de l'habitatge a les illes i la problemàtica que des de fa dècades arrossega l'arxipèlag en aquesta matèria: escassetat de sòl, especulació immobiliària, pressió urbanística o la limitació dels habitatges disponibles com a efecte col·lateral de la puixança del lloguer de vacances.

A més de registrar els majors encariments dels preus en la compravenda d'immobles, Balears és l'autonomia en la qual més esforç es requereix per a poder afrontar l'adquisició d'una llar: 16,8 anys de salari íntegre, més del doble del que es requereix a nivell nacional -set anys i vuit mesos-

“No es tracta de restringir l'habitatge als estrangers, sinó d'evitar que els segons residents no es mengin la primera residència”, apuntava llavors, en declaracions a elDiario.es, el portaveu de Més per Menorca al Parlament i impulsor de la iniciativa, Josep Castells. Davant les crítiques rebudes a la seva iniciativa, asseverava que “no hi ha cap element de xenofòbia” a la seva proposta. I precisava: “El problema és que hi ha massa segones residències que perpetuen els problemes dʻaccés a un primer habitatge a Balears”.

Ja llavors, Castells apuntava a les illes Åland. També citava els exemples de Dinamarca –amb un règim propi en què s'exceptua la lliure circulació en matèria d'habitatge– i Malta, un cas de relleu per a Balears en reunir pràcticament les mateixes característiques: és una illa, pertany a la UE, és turística i també ha travessat aquest mateix problema de compra massiva. En la mateixa línia, Podem plantejava limitar la compra d'habitatges per part dels qui no porten com a mínim dos anys empadronats a lilla. “Es pot si hi ha voluntat política”, assenyalava la llavors coordinadora de la formació estada a les Balears, Antònia Jover. La proposta va donar finalment al trast després de ser rebutjada al Consell de Mallorca amb els vots de PSIB-PSOE i la dreta. El Govern balear, presidit llavors per la socialista Francina Armengol, finalment es va obrir a abordar la necessitat d'establir determinats límits en matèria d'habitatge per evitar que Balears es converteixin “en un parc temàtic”.

Les illes Åland, el mirall on mirar-se

El tècnic de recerca de l'Institut de Recerca i Innovació Educativa (IRIE) de la Universitat de les Illes Balears i professor de Sociologia a la UNED Miguel Carranza ha reprès el debat al voltant dels avantatges que suposaria seguir el model de les illes Åland. En una videoconferència celebrada la setmana passada sota el títol 'Illes Åland, territori desmilitaritzat i el Domicile Right, una idea per al problema de l'habitatge', Carranza va aportar dades clau sobre la realitat de cadascun dels arxipèlags i, entre d'altres, va assenyalar que mentre la densitat vehicular a Åland és de 850 cotxes per cada 1.000 habitants, a Balears la xifra puja als 919 vehicles per cada 1.000 persones. És la ràtio més gran de cotxes privats per habitant de tot l'Estat, d'acord amb les dades de l'Institut Balear d'Estadística.

El també politòleg assenyala, com a primer pas per aplanar el camí cap a una possible limitació d'habitatges als estrangers, la importància que suposaria declarar a Balears zona tensionada per part de la Unió Europea, un concepte utilitzat per identificar les àrees a les quals la demanda de l'habitatge supera significativament l'oferta, i això provoca un augment de preus de lloguer i de compra de propietats. “Un cas evident és el nostre territori que, juntament amb Madrid i Catalunya, és el més car per metre quadrat”, assenyala, precisant que es tracta d'un increment que, tot i això, no es veu reflectit en els ingressos per càpita de Balears.

L'investigador Miguel Carranza assenyala, com a primer pas per a aplanar el camí cap a una possible limitació d'habitatges als estrangers, la importància que suposaria declarar a Balears zona tensionada per part de la UE, un concepte utilitzat per a identificar les àrees en les quals la demanda de l'habitatge supera significativament a l'oferta

Per a Carranza, la introducció d'aquest reconeixement oficial, el de zona tensionada, permetria a les autoritats implementar mesures específiques per controlar els lloguers i les altres polítiques d'habitatge amb l'objectiu d'alleujar la pressió del mercat immobiliari. Per fer-ho, prèviament s'hauria de dur a terme una avaluació del mercat immobiliari mitjançant la identificació de criteris com la demanda i l'oferta existents a l'arxipèlag, l'accessibilitat o el nombre de desnonaments que es produeixen, per després fer una proposta amb participació pública per donar-li legitimitat. L'investigador assenyala que a França i Alemanya ja s'apliquen aquest tipus de mides. “Seria primordial fer aquest primer pas, que també es podria vincular a la protecció del medi ambient ia la preservació de la cultura local”, incideix l'investigador.

L'autonomia financera d'Åland

El professor al·ludeix, així mateix, a una altra de les particularitats que presenta Åland: la seva important autonomia econòmica, una circumstància que “la diferencia de Balears, el Règim Especial (REB) de la qual no va més enllà d'una part merament comercial”, sense que, afegeix, es pugui dur a terme “una distribució més gran d'aquesta riquesa entre la seva ciutadania”.

A Åland, l'Estat finlandès recapta impostos i taxes a aquest arxipèlag, igual que a altres territoris de Finlàndia i, a canvi, aquests impostos són retornats a Åland en forma d'una suma compensatòria anual des del pressupost de l'Estat. La quantitat d'aquesta compensació es calcula multiplicant el total dels ingressos de l'Estat en un any, tal com figuren als comptes finals de l'Estat, per un índex determinat. Aquest índex, la suma de compensació, és d'aproximadament un 0,5%. Els únics impostos propis de Åland són els municipals.

Per contra, a Balears el REB no contempla incentius fiscals, encara que sí que preveu, entre altres mesures, compensacions d'insularitat en el transport, a més de subvencions al transport de mercaderies. Un altre capítol fa referència al factor d'insularitat, és a dir, la necessitat de que es destini als Pressupostos Generals de l'Estat cada any una partida específica per compensar la llunyania amb la Península i que aquesta dotació permeti fer front al desenvolupament d'infraestructures i projectes afectats per aquest caràcter insular. Segons el reconegut economista Guillem Díaz Casanova, a les Balears hi ha importants desigualtats entre la ciutadania que és més rica i la més pobrei on ser pobre equival a trobar-se en una situació molt vulnerable a causa dels elevats costos de la vida. “El problema a Balears no és de renda mitjana, sinó de desigualtat”, assenyala. A Åland, els seus ciutadans tenen una renda per càpita de 48.172 euros i un salari mitjà de 2.450.

Una altra de les particularitats de les illes Åland rau en l'estatut especial d'autonomia amb què compten, cosa que les ha situat al focus d'estudi d'un gran nombre d'investigadors i forces polítiques. En virtut d'un conveni internacional que data de la guerra de Crimea (1856), és, a més, una zona desmilitaritzada. Després d'un contenciós entre Suècia i Finlàndia per la seva sobirania, la Societat de Nacions va fallar a favor d'aquesta última el 1920. La seva Llei d'autonomia va ser aprovada el 1951 i el seu autogovern està assegurat a la Constitució. El principal motor econòmic és la indústria naval, que representa el 50% del Producte Interior Brut (PIB).

En relació amb la proposta de limitar la compra d'habitatges a estrangers, els partits i els investigadors que en els darrers anys advoquen per aquesta iniciativa són conscients que aquesta mesura xoca amb la norma fonamental de la Unió Europea que garanteix la lliure circulació de béns, capitals i persones entre països membres. Tot i això, les diferents veus coincideixen a assenyalar la importància d'avançar en mesures específiques, ateses les circumstàncies territorials particulars de Balears, en especial de Menorca, la menys construïda i més demandada de les illes en l'últim període. S'emparen per això, igual que Carranza, en l'existència de legislacions específiques dins de la UE que parteixen de considerar les circumstàncies singulars de cada territori.

“Sabem que ara com ara dur a terme la limitació és impossible, però no pot ser un motiu per quedar-nos de braços plegats. Cal analitzar els tractats de la Unió Europea que ho impossibiliten”, incidia el portaveu de Més per Menorca en proposar, el 2021, que Balears camini en aquesta direcció. Josep Castells assenyala que Espanya compta, fins i tot, amb un marc “molt més favorable per a les excepcions a les illes, en què es podria impulsar un règim específic per adquirir la residència”. “El que és evident és que hi ha un problema que també pateixen altres territoris europeus i que no podem deixar d'abordar”, sentencia.

Segons el reconegut economista Guillem Díaz Casanova, a les Balears hi ha importants desigualtats entre la ciutadania que és més rica i la més pobre i on ser pobre equival a trobar-se en una situació molt vulnerable a causa dels elevats costos de la vida: “El problema a Balears no és de renda mitjana, sinó de desigualtat”