Altos impuestos, inspecciones y multas: el futuro de los pisos turísticos de Madrid con las medidas de Sánchez y Almeida

El Gobierno de Pedro Sánchez anunciaba este lunes su paquete de doce medidas para atajar el encarecimiento en el precio de la vivienda, que el propio líder del Ejecutivo ha definido como “el mayor problema de las clases medias y trabajadoras en Europa y en España”. Entre las iniciativas planteadas, varias hacen referencia a la proliferación de pisos turísticos y a los métodos para atajar esa propagación.

La principal novedad tiene que ver con la carga impositiva aplicada a las Viviendas de Uso Turístico (VUT): “Propondremos al Congreso que las viviendas turísticas sean consideradas un negocio y pasen a tributar como una actividad económica, incluyendo la aplicación del IVA en aquellas zonas donde haya dificultades en el acceso a la vivienda o saturación turística”.

A día de hoy, estos alquileres están exentos de IVA y sujetos al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), de un 6%, cuando no incluyen servicios complementarios propios de la industria hotelera tales como lavandería y limpieza diaria. En los casos en que sí se presten, el IVA es del 10%. El Ejecutivo todavía no ha concretado si se generalizaría ese IVA reducido del 10% (el que rige en los hoteles) o además se aplicaría el tipo general del 21%.

“Lo que no es justo es que quien tiene tres alquileres turísticos pague menos impuestos que un hotel o que los trabajadores y las trabajadoras”, ha asegurado Sánchez, que aboga por que “tributen como lo que son, un negocio”.

En materia de impuestos, otra de sus propuestas es “una exención fiscal del 100% del IRPF para aquellos propietarios que alquilen su vivienda según el Índice de Precios de Referencia, sin necesidades de que estos se encuentren en zonas tensionadas”. Con ello en Moncloa esperan fomentar no solo que los arrendadores pongan sus propiedades en el mercado de alquiler tradicional y no en el temporal, sino que lo hagan a un precio más moderado.

Además, Sánchez avanza un refuerzo de la regulación y las herramientas con las que perseguir el fraude en los alquileres de temporada. Lo ha concretado en la creación de un fondo para que gobiernos autonómicos y municipales robustezcan las inspecciones y el control de viviendas turísticas ilegales.

Almeida endurece la regulación, pero facilita la conversión de bloques completos en turísticos

El Ayuntamiento de Madrid desgranaba por su parte el pasado viernes los pormenores de su Plan Reside, que agrupa varias medidas en materia de vivienda y reemplaza la normativa reguladora de los pisos turísticos aprobada durante el mandato de Manuela Carmena.

El nuevo marco legislativo (que desde Cibeles pretenden aplicar a partir del verano) es más restrictivo en cuanto a la proliferación de viviendas de uso turístico que el anterior Plan Especial de Hospedaje. Disminuye los lugares en los que están permitidas y blinda espacios donde a día de hoy podían abrir legalmente estos negocios hasta la suspensión de licencias para actividad turística.

En la actualidad, para que un piso de Airbnb u otro operador pueda operar legalmente en Madrid necesita estar inscrito en el registro de la Comunidad de Madrid y obtener un permiso de funcionamiento del Ayuntamiento, al igual que cualquier otro negocio. Ahora el Ejecutivo municipal, a través de esta modificación del Plan General de Ordenación Urbana de Madrid (PGOUM), modifica las reglas por las que se conceden o no las licencias.

El plan busca separar los pisos turísticos de las viviendas residenciales en toda la almendra central, en el área que coincide con la APE (Área de planeamiento específico) 00.01 de Madrid, es decir, el centro histórico. Abarca los distritos Centro, Chamberí, Salamanca, Retiro y parte de Arganzuela y Moncloa. En estas zonas, ningún edificio donde vivan vecinos podrá albergar pisos turísticos, sin matices (hasta ahora se permitían en los bajos comerciales).

Las excepciones llegan en la posibilidad de convertir edificios enteros en negocios de pisos turísticos. No hay cambios en los de uso terciario (los dedicados por ejemplo a oficinas), que podrán transformarse en este tipo de alojamientos, como ya venía sucediendo. El Plan Reside permite “el uso alternativo en edificios de uso existente no residencial”, pero también en “edificios de uso residencial en niveles C y D”. Esto es, los situados en los principales ejes comerciales. El proyecto aprobado por Ahora Madrid dejaba abrir VUT en estos lugares, aunque siempre con acceso independiente, una condición que ahora desaparece.

La salvedad que plantea el Ayuntamiento es por tanto permitir la apertura de edificios completos de pisos turísticos en bloques de uso residencial en niveles A y B, es decir, los situados en el interior de los barrios. Hasta ahora, la regulación de Carmena lo autorizaba en la planta inferior a la baja, la baja y la primera, siempre con acceso independiente. En la práctica, esto reducía a los locales las propiedades que podían convertirse en pisos Airbnb.

Así, el Plan Reside dará luz verde al uso turístico como autorizable en los edificios con niveles 1 y 2 de protección, mientras que para los de nivel 3 permitirá uso alternativo. La condición para esto último es que se rehabilite el inmueble y que vuelva a su uso residencial después de 15 años, a partir del 2040. Asociaciones de vecinos y partidos de la oposición alertan de que esta medida puede acelerar la compra de bloques residenciales enteros por parte de fondos de inversión para convertirlos en turísticos, con la consiguiente expulsión de sus inquilinos. Ya antes del incentivo turístico, esta tendencia ha venido produciéndose en Lavapiés, Malasaña, Arganzuela o Chamberí.

Ni Feijóo ni Ayuso plantean medidas relativas a alojamientos temporales

Las medidas en materia de vivienda para las comunidades autónomas que gobierna el Partido Popular anunciadas este domingo por el líder de la formación, Alberto Núñez Feijóo, no incluyen ninguna intervención en materia de pisos turísticos. El acuerdo estrella de los presidentes autonómicos del PP es rebajar del 6 al 4% en sus territorios el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales en la adquisición de vivienda habitual para jóvenes.

Tampoco ha previsto ninguna acción respecto a las VUT el Ejecutivo de Isabel Díaz Ayuso. El consejero de Presidencia, Justicia y Administración Local, Miguel Ángel García Martín, ha trasladado este lunes que la Comunidad de Madrid aboga por seguir incrementado la oferta al ser la autonomía que “más vivienda protegida está construyendo”. Resalta la apuesta por “incentivos muy importantes para que haya más oferta de vivienda en alquiler a precio asequible” y llama al Gobierno de España da derogar la ley de vivienda para “acompañar” a las administraciones públicas responsables de esta materia para solucionar esta problemática.

El equipo de Ayuso sí emprendió algunos ajustes normativos en relación a los alquileres temporales hace unos meses, aunque por el momento no ha consumado su aprobación. En septiembre, la Comunidad de Madrid comunicó que trabajaba en un decreto con el que vetará el uso turístico en todas las viviendas de protección pública, según el informe estudiado por el Consejo de Gobierno. También prohibirá los pisos turísticos en las comunidades de propietarios que lo hayan aprobado así en sus estatutos, adaptando con ella la normativa regional al contenido de varias sentencias sobre la materia del Tribunal Superior de Justicia de Madrid.

Según lo avanzado por el Ejecutivo regional, el decreto obligará a que sean los titulares de la prestación de servicios de alojamiento turístico, y no los propietarios de la vivienda, quienes estén obligados a presentar la declaración responsable para el inicio de la actividad. Además, el texto dará luz verde a que los ayuntamientos puedan “introducir, cuando proceda, las exigencias sobre el uso compatible o complementario de este tipo de viviendas”.

Los pisos turísticos y el precio de alquileres, al alza

Hasta octubre, en la capital había 1.153 pisos turísticos más sin licencia que en abril, cuando el Consistorio suspendió las licencias y endureció las sanciones. El número de inspectores es muy bajo para la cantidad de viviendas que abren negocios con este formato: aunque el área de Urbanismo del Ayuntamiento ha conseguido que unas 500 vuelvan a la actividad residencial, el ritmo de aperturas de las ilegales supera por mucho el de clausuras.

A fecha de finales de 2024 la Comunidad de Madrid es la segunda con los arrendamientos más caros (17,90 euros el metro cuadrado), solo por detrás de Baleares (18,02), según el informe anual de precios de alquiler publicado por pisos.com. La capital también ocupa el segundo lugar en el ranking de ciudades con 24,57 euros el metro cuadrado (superada por los 29,51 de Barcelona). Y entre las capitales de provincia es de nuevo segunda en el aumento interanual de los precios durante 2024, con un 24,87% (lidera Valencia con un 25,01%).